4 pct-loftet - Virker det?

LLO mener ja, men loven om huslejestop er en midlertidig lov, som udløber ved udgangen af 2024. Vi må derfor forvente en ny bølge af reguleringer efter 2023, hvor udlejer igen kan forsøge at dokumentere, at udgifterne er steget med mere end 4%. men de skal levere meget detaljeret dokumentation!

Det er nu ca. 6 måneders siden, den tidligere regering vedtog loven om huslejeloft, hvor lejekontrakter med aftalt nettoprisindeksering som udgangspunkt alene kunne reguleres med 4% og ikke nettoprisindekset. Loven respekterede de enkelte kontrakters opsigelsesvarsel på typisk 3 måneder, hvorfor de nye reguleringer for de fleste fik effekt fra 1.januar 2023.

Loven giver dog udlejer lov til at opkræve en stigning på mere end 4%, hvis udlejer kunne dokumentere en større stigning i ejendommens driftsudgifter. I LLO Hovedstaden har vi derfor været spændte på at se, hvor mange udlejere, der ville forsøge at anvende undtagelsesreglen.

Næsten ingen eksempler

Siden december 2022 har vi fået mange hundrede reguleringer ind, der holder sig til 4%, men alene to forsøg på at opkræve mere. I begge disse forsøg har udlejer ikke kunnet dokumentere en stigning på mere end 4%, hvorfor sagerne er faldet.

Under lovens forhandling var et af kritikpunkterne fra udlejersiden, at alle udlejere var lige så hårdt ramt af inflation som lejerne, og at det derfor ville blive nødvendigt med en større stigning. Tallene tyder ikke desto mindre på, at udlejers stigning i de relevante udgifter har været langt lavere end nettoprisindekset, hvilket var LLOs formodning gennem hele forløbet.

LLO: Ulovlig omgåelse

Loven respekterer de enkelte kontrakters opsigelsesvarsel. I perioden mellem at lovforlaget blev fremsat og vedtaget, har vi efterfølgende kunnet konstatere, at nogle udlejere har sat meget lange uopsigelighedsperioder ind i de kontrakter, der er indgået omkring september 2022. Det får den virkning, at lejer ikke kan opsige lejemålet før flere år efter, hvorfor udlejer ikke er bundet af loftet. Disse lejere har derfor indtil videre måtte tåle en langt større stigning end deres naboer. Det er LLOs opfattelse, at der er tale om ulovlig omgåelse, og vi forfølger sagerne.

Hvad bringer fremtiden?

Loven om huslejestop er en midlertidig lov, som udløber af sig selv ved udgangen af 2024. Vi må derfor forvente en ny bølge af reguleringer fra efter 2023, hvor udlejer igen kan forsøge at dokumentere, at udgifterne er steget med mere end 4%.

Udlejer skal dog kunne dokumentere ret detaljeret, hvordan udgifterne er steget, og ministeriet har udgivet en bekendtgørelse med guidelines til, hvordan det skal vurderes. Til forskel fra det almindelige princip om omkostningsbestemt leje, hvor udlejers finansieringsomkostninger er lejer uvedkommende, har ministeriet i bekendtgørelsen åbnet op for, at stigninger i disse omkostninger kan indgå i beregningen, hvis ”det er nødvendigt for at sikre ejendommens drift”. Det er LLOs opfattelse, at dette må betyde, at udlejer alene kan medregne dette, hvis ejendommen er på randen af konkurs, og at der i øvrigt må påhvile udlejer en meget streng dokumentationspligt.

Hvis du modtager et brev fra din udlejer, hvor udlejer vil have mere end 4% i huslejestigning, bør du altid søge rådgivning hos din lokale LLO afdeling.

Ingen politisk aftale

I samme politiske kreds som vedtog loven, var der også enighed om, at nettoprisindekset ikke var egnet til at regulere huslejer. Der blev derfor indgået en aftale om, at der skulle nedsættes en kommission som skulle udvikle en ny reguleringsform, der mere tager udgangspunkt i de for udlejningsejendomme relevante udgifter. Det var en aftale, der blev hilst velkommen af LLO, da det nuværende nettoprisindeks er drevet af priserne på energi og uforarbejdede fødevarer - begge udgiftskategorier, som ikke har den store betydning for omkostningerne ved at drive en ejendom. Lejerne betaler typisk energi ud over lejen og køber selvsagt deres egne fødevarer.

Efter valget i november 2022 er der ikke længere politisk flertal for denne aftale, hvilket blev meddelt af ministeren i et svar til Folketingets boligudvalg d. 27. februar i år. Det betyder, at hvis der ikke igen kan findes et flertal, vil lejereguleringen overgå til almindelig nettoprisindeksering efter lovens udløb. Det er fortsat et politisk krav fra LLOs side, at kommissionen nedsættes som lovet.

De glemte ungdomsboliger

Loven om huslejestop gælder kun for lejemål omfattet af nogle bestemte bestemmelser i lejeloven. Der er dog langt flere lejemål i Danmark, der nettoprisindekseres, men som ikke er omfattet af loftet, herunder nogle private støttede ungdomsboliger. For disse gælder derfor stadig som udgangspunkt, at deres leje kan stige med nettoprisindekset, som for fleres vedkommende har været mere end 10%, selvom tallene viser, at udlejers omkostninger ikke er steget tilsvarende.

Efter lovens ikrafttræden er den nye boligminister blevet spurgt ind til, hvorfor ungdomsboliger ikke er omfattet, og svaret var, at der alene var 2.471 af dem, og at de var billige i forvejen, hvorfor det ikke var nødvendigt. Dette står i skærende kontrast til, at lejerne i ungdomsboliger statistisk har en lavere indkomst end gennemsnittet, hvorfor en større lejestigning rammer dem endnu hårdere. Dette synes særligt urimeligt, når udlejer indtil videre ikke har kunnet dokumentere en tilsvarende stigning i omkostninger.

Ældre ejendomme undtaget

Det er dog ikke alle private støttede ungdomsboliger, som kan rammes af store stigninger. Det fremgår nemlig af loven, at lejereguleringen overgår til de almindelige regler ved første genudlejning 20 år efter ejendommens ibrugtagen. Hvis man derfor har en privat støttet ungdomsbolig i en ældre ejendom, vil udlejer være begrænset af huslejeloftet. Ikke desto mindre har vi set eksempler på, at udlejer alligevel forsøger at opkræve den store stigning. Hvis du bor i en privat støttet ungdomsbolig og er i tvivl om, hvorvidt du er omfattet af huslejesloftet, kan du henvende dig til din lokale LLO afdeling.