5 gode råd om lejeaftaler
Ny håndbog fra LLO om lejeaftaler kan købes eller downloades.
LLO har udgivet en ny bog om lejeaftaler, som du gratis kan downloade.
Læs her 5 gode råd om lejeaftaler fra forfatteren:
1. Når en bolig lejes ud, gælder lejeloven uanset om lejeaftalen er mundtlig eller lavet på en serviet.
Lejere, der ikke har kontrakter, er derfor lige så beskyttede som lejere uden kontrakter. Da det er lettere at fastslå, hvad parterne har aftalt, anbefaler vi dog en skriftlig lejeaftale.
2. Hvis intet er aftalt, betyder det ikke, at udlejer kan gøre som han vil.
Hvis parterne ikke har aftalt noget, så gælder lejelovens almindelige regler. Lejeloven har almindelige regler om stort set alle de situationer og forhold, der kan komme op i løbet af lejeforholdet.
Hvis det fx ikke er aftalt, hvem der skal male lejemålet, når det trænger, så gælder lejelovens almindelige regler (det vi sige, at udlejer har vedligeholdelsespligten).
3. Hvis udlejer har brugt en forældet eller ændret formular som lejekontrakt, kan det ændre de vilkår, der fraviger lejelovens almindelige regler til skade for lejeren.
Langt de fleste lejeaftaler indgås i dag på boligministeriets autoriserede formular. Reglen er, at kontrakten skal være autoriseret ved aftalens indgåelse. Det vil sige, at man ikke må bruge forældede kontrakter til at indgå nye lejeaftaler, men at hvis kontrakten var autoriseret ved indgåelsen, skal der ikke laves en lejeaftale, fordi der senere kommer en ny udgave.
Den almindelige lejekontrakt hedder ”Lejekontrakt for beboelse - typeformular A 9. udgave”, og har været autoriseret siden 1. juli 2015. Den kan downloades på llo.dk eller ministeriets hjemmeside.
Hvis udlejer ændrer i ministeriets formular, for eksempel ved at strege fortrykte bestemmelser ud, eller på anden måde lave indholdsmæssige ændringer, kan dette også medføre, at kontrakten bliver uautoriseret, og derfor ikke må fravige lejelovens almindelige regler.
4. Læs altid de særlige vilkår i en lejeaftale med en rådgiver.
Hvis man tager en den autoriserede lejeaftale i hånden, lægger man mærke til, at 2 af kontraktens 6 sider er reserveret til ”særlige vilkår”, der kan fravige lejelovens almindelige regler (men selvsagt ikke de ufravigelige regler, der ikke kan fraviges under nogen omstændigheder). I den fortrykte tekst står der, at disse vilkår anses som værende fremhævet.
Hvis udlejer ikke synes, han har nok plads, kan han tilføje sider til kontrakten ved såkaldte tillæg til lejeaftalen.
Vilkårene i § 11 bliver desværre læst på en anden måde end den øvrige kontrakt. Som følge af en ærgerlig højesteretspraksis anses disse vilkår som udgangspunkt for ikke at være en del af formularen, men individuelle aftaler.
Med andre ord er det blevet nemt for udlejer at fravige de almindelige regler, som lovgiver helst ser, at kontrakter indgås på. LLO arbejder for en lovændring.
Få under alle omstændigheder altid din lejeaftale gennemgået af LLO.
5. Naboens lejekontrakt kan spare dig penge!
I regulerede kommuner gælder der særlige regler for ejendomme med seks eller flere beboelseslejligheder. I disse såkaldte storhuse er lovens hensigt, at beboerne bliver behandlet ens og har ens vilkår. Derfor må der ikke ”aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen” (boligreguleringslovens § 5, stk. 9).
Det kan i praksis betyde, at lejeren eksempelvis kan få tilsidesat en tidsbegrænsning, fordi hans naboer har tidsubegrænsede kontrakter, eller at hans vedligeholdelsespligt bortfalder, fordi hans naboer ikke har den samme vedligeholdelsespligt.
Nyere højesteretspraksis har dog slået fast, at lejere, der betaler omkostningsbestemt husleje (BRL § 5, stk. 1), kun kan sammenlignes med andre omkostningsbestemte lejemål, og at gennemgribende moderniserede lejemål (BRL § 5, stk. 2) skal sammenlignes med andre gennemgribende moderniserede lejemål.
Det er desværre ofte vanskeligt at få udlejer til at redegøre for, hvilke vilkår de øvrige lejere i ejendommen har, så LLO’s råd er derfor, at du taler med din nabo, hvis du er utilfreds med din lejeaftale, fordi I har et krav på at blive behandlet ens.
