Bevis i huslejesager: Nye regler og to nye Landsretsdomme

Østre Landsret har i to klare afgørelser slået fast, hvad det betyder, at det ”tillægges vægt”, når lejen i et sammenligningslejemål har været genstand for selvstændig prøvelse jf. Lejelovens § 47, stk. 3.

LLO spår, at afgørelserne får stor betydning for retspraksis og huslejeniveauet fremover.

Dommene er Østre Landsrets dom af 1. juni 2021: sag BS-3715/2020-OLR (trykt i T:BB 2021.1207) og Østre Landsrets dom af 11. november 2021: Sag BS-49016/2020-OLR og sag BS-49018/2020-OLR (endnu utrykt)

Retsregel:

Lejelovens § 47, stk. 2-3

• Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. […]

• Stk. 3 Ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.

Lejelovens § 47, stk. 3 blev indført ved den såkaldte Blackstonepakke og trådte i kraft d. 1.7.2020. Det fremgår af loven, at lovændringen også ”finder anvendelse på eksisterende lejeforhold indgået før lovens ikrafttræden” (jf. ændringslovens ikrafttrædelsesbestemmelse: § 3, stk. 2)
Bemærk at reglerne gælder alle tilfælde, hvor huslejen er fastsat efter det lejedes værdi, fx også lejemål i uregulerede kommuner eller de såkaldte 80/20 ejendomme.

Fra forarbejderne til LL § 47 stk. 3:

”Uprøvede sammenligningslejemål vil herefter som udgangspunkt kun tillægges bevisværdi, såfremt der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenligningslejemål. Forstået således, at er der fremlagt nok sammenligningslejemål med en leje, som har været prøvet, til at det lejedes værdi er tilstrækkeligt belyst, vil lejemål med en uprøvet leje ikke kunne tillægges værdi. Er der fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, vil der skulle ses bort fra de af sammenligningslejemålene, hvor huslejen ikke er prøvet.”
[…]
Den påkrævede prøvelse kan være sket både hos huslejenævnene, ankenævnet eller hos domstolene[…]”

Hensigten bag lovændringen er at ændre den hidtidige retsstilling, da den kunne medføre en skævvridning af huslejen:

”Uprøvede sammenligningslejemål kan tillægges samme bevisværdi som sammenligningsmål, hvor huslejen er prøvet og fastsat i overensstemmelse med lovgivningen. Dette kan give en skævvridning af huslejen, da huslejen i uprøvede sammenligningslejemål ikke nødvendigvis er fastsat i overensstemmelse med lejelovgivningens regler” (lovforslagets afsnit 2.2.2.2 Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning.)

Sagsfremstilling i de to landsretssager

Begge sager angik lejens lovlighed i lejemål reguleret af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Sagerne er således ganske sædvanlige sager om fastsættelse af det lejedes værdi og kredser om hvorvidt bevisbyrden kan løftes ved fremlæggelse af sammenligningslejemål.
I begge sager blev der fremlagt en række sammenligningslejemål, herunder på skriftligt grundlag. Østre Landsret har så vidt vides ikke besigtiget lejemålene.
Fokus for denne artikel er Østre Landsrets fortolkning af (1) hvad konsekvensen er ved at prøvede lejemål tillægges vægt og (2) hvilke lejemål, der kan siges at have været genstand for særskilt prøvelse.

Østre landsret definerer hvad ”tillægges vægt” betyder

Landsretten kommer i begge sager frem til at ”parterne har fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, og ser derfor bort fra de fremlagte uprøvede sammenligningslejemål [min fremhævning]”.

Østre Landsret fortolker således bestemmelsen efter forarbejdernes ordlyd: Så længe der er fremlagt et passende antal prøvede lejemål, er de uprøvede lejemål uden betydning.

Det er oplagt at spørge, hvad der så forstås ved ”et passende antal prøvede lejemål”. Svaret fremgår ikke af lovens bemærkninger. Det må antages at et passende antal må være det samme antal som tidligere mindst kunne kræves for at en part havde løftet sin bevisbyrde i nævnet. Af ældre retspraksis har ét enkelt sammenligningslejemål været tilstrækkeligt (i Silkeborg TBB2018.99) ligesom to sammenligningslejemål har været det i København K: (TBB2015.567).

Jakob Juul-Sandberg anfører i Det Lejedes Værdi 4. udg (2019) s. 77: ”Antallet af sammenligningslejemål, der kan kræves fremlagt, må i vid udstrækning afhænge af, hvor mange mulige sammenligningslejemål der findes”.

Dette er nok korrekt, men dog er kravet formentligt ikke meget mere end 2-3 lejemål (jf. ovenstående), selv steder med mange potentielle sammenligningslejemål (som KBH K).

Bemærk, at et sammenligningslejemål sagtens kan være fremlagt skriftligt -altså uden besigtigelse.

Østre landsret definerer hvad ”Genstand for særskilt prøvelse” betyder

Begge domme fra Østre Landsret giver et godt indblik i hvad der forstås ved ”genstand for særskilt prøvelse”. Udover de sædvanlige upåankede huslejenævnsafgørelser og domme, som udgør kerneområdet for LL § 47, stk. 3, så udtaler landsretten sig om ikke-endelige afgørelser, forhåndsgodkendelser, retsforlig/bekræftende genmæle og sammenligningslejemål udenfor kvarteret:

1. Ikke-endelige afgørelser er genstand for særskilt prøvelse.

I begge domme fremgår det at:
”Landsretten finder, at lejemål, hvor en afgørelse om lejefastsættelse er indbragt for en højere instans, men endnu ikke er endelig, må anses for at have været genstand for en særskilt prøvelse, jf. lejelovens § 47, stk. 3.”.

Ikke-endelige afgørelser er således omfattet af LL § 47, stk. 3.

2. Forhåndsgodkendelser er genstand for særskilt prøvelse.

I TBB2021.1207Ø har udlejer fremlagt forhåndsgodkendelser, som anerkendes af landsretten:
”U ApS har for landsretten fremlagt nogle sammenligningslejemål, hvor lejen er forhåndsgodkendt af huslejenævnet. Landsretten finder, at disse lejemål ligeledes må anses for at have været genstand for særskilt prøvelse”.

Forhåndsgodkendelser er således omfattet af LL § 47, stk. 3.

3. Retsforlig / parter, der tager bekræftende til genmæle ikke genstand for særskilt prøvelse.

Østre Landsrets dom af 11. november 2021: Sag BS-49016/2020-OLR og sag BS-49018/2020-OLR tager (som den eneste dom) stilling til spørgsmålet om sager, hvor sager afsluttes uden, at retten har det sidste ord:
”De sammenligningslejemål, der er fremlagt i sagen, hvor parterne har indgået retsforlig om lejen, eller hvor lejeren under boligrettens behandling har taget bekræftende til genmæle over for udlejerens påstand, anser landsretten ikke for at være sammenligningslejemål, hvori lejen har været genstand for en særskilt prøvelse”.

Retsforlig og sager hvor lejer tager bekræftende til genmæle under sagen er således ikke omfattet af LL § 47, stk. 3.

4. Ikke beliggende i kvarteret – ej anvendeligt som sammenligningslejemål.

TBB2021.1207Ø angår et lejemål på Østerbro i København. Her finder retten, at Frederiksberg og Hellerup (som begge grænser op til Østerbro) ikke anses som samme kvarter:

[For]”så vidt angår de af L1 og L2 fremlagte sammenligningslejemål, der er beliggende henholdsvis på Frederiksberg og i Hellerup, ser landsretten bort fra disse, idet de ikke er beliggende i kvarteret.

Dette skyldes nok den store mængde sammenligningslejemål, der findes på Østerbro.

Lejemål der ikke er beliggende er i kvarteret er således ikke sammenligningslejemål efter LL § 47, stk. 3

LLO’s kommentar

Østre Landsrets afgørelser viser, at Blackstonepakkens regler begynder at virke efter hensigten.

Hensigten med lovændringen var netop at undgå en skævvridning, der kan opstå, hvis man lader parterne finde de hhv. dyreste og billigste lejemål, de kunne finde.

Den tidligere ordning gav en strukturel skævhed, da professionelle udlejere og administrationsselskaber ofte havde kendskab til langt flere uprøvede lejemål. Desuden kan udlejer true sine egne lejere med ophævelse, hvis de ikke giver boligretten adgang.

Da udlejer har adgang til langt flere sammenligningslejemål, er det dermed langt nemmere at vælge de dyreste og fravælge de billigste (også kaldet ”cherry-picking”) når han fremlægger beviser ved domstolene.

Efter Blackstonepakken har der særligt på boligretsniveau været en tendens til en ”business-as-usual”-fremgangsmåde. Hvor særligt udlejers advokater fremlægger 20-30 af de dyreste uprøvede sammenligningslejemål, man har kunnet finde.

For fremtiden vil en lejerrepræsentant (eller udlejerrepræsentant) relativt enkelt kunne undgå at blive ”druknet” af uprøvede sammenligningslejemål ved domstolene, netop med henvisning til et passende antal prøvede lejemål.

Dette vil formentligt også betyde et øget fokus på huslejenævnsafgørelser (som udgør hovedparten af de prøvede lejemål) og dermed flere aktindsigtsanmodninger til huslejenævnene.