Blackstone-loven: plusser og minusser
”Blackstone-loven” er begyndt at virke. Vi kan nu se de første resultater af lovgivningen. Både hvad der virker, og hvad der ikke virker. Blackstone-lovgivningen er et sammensurium af forskellige lovændringer, der på den ene side skulle begrænse udenlandske kapitalfondes appetit på danske udlejningsboliger – men uden at det skulle gå for meget ud over de danske pensionskasser eller andelsboligforeninger!
Store dele af lovgivningen har derfor haft til hensigt at skille fårene fra bukkene - og her er bukkene de udenlandske kapitalfonde.
Ressourcesvineri og spekulation
Et væsentligt element i lovgivningen var, at alle udlejere, før de moderniserer en bolig, skal spørge Huslejenævnet om der er baggrund for det. Altså: er det muligt at forbedre boligen for 230.000 kr.? Den nedslående nyhed er her, at ja det er der i 99% af tilfældene, hvis man spørger Ankenævnet i København. Her har et flertal (formand og udlejersiden) besluttet, at hvis køkken og bad er mere end 10 år gammelt, så er det hele modent til kassation. Derfor rives der pæne køkkener og badeværelser ned, udelukkende for at udlejer kan få en gevinst. Det er ressourcesvineri, og det er spekulation i boligmangel. Hvor mange boligsøgende ønsker en tredobling af huslejen, blot for at få udskiftet et 10 år gammelt HTH-køkken med et nyt HTH-køkken?
Her virker lovgivningen på ingen måde efter hensigten. Heller ikke i huslejenævnene i andre kommuner, hvor man har lagt sig op ad samme holdning som det københavnske Ankenævn.
...men her virker loven
Derimod virker den på en anden måde. Med Blackstone-lovgivningen afskaffedes det såkaldte væsentlighedsprincip. Dvs. at huslejenævnet nu uden videre kan fastsætte lejen uden at skulle tage hensyn til, om den ligger væsentligt over det lejedes værdi. Mener Huslejenævnet fx, at en leje på 1.500 kr. pr. kvm. skal nedsættes til 1.400 kr. pr. kvm., ja så kan nævnet nu gøre det. Det kunne det ikke før, da lejen skulle kunne nedsættes med mindst 10 % (altså i dette tilfælde med 150 kr. pr. kvm.), for at nævnet kunne gøre det.
Med andre ord: Vores medlemmer får nu i noget højere grad nedsat deres leje, når vi indbringer sagerne for nævnet – og nogle gange endda før, fordi udlejerne erkender, at slaget er tabt.
Dette forslag kom fra LLO, ligesom de andre forslag, der faktisk virker. Det gælder også bestemmelsen om, at når en sag ender i boligretten, og man i en bestemt sag skal finde andre 5.2-lejemål at sammenligne med, så skal der lægges vægt på andre lejeforhold, hvor nævnet har fastsat lejen.
Denne bestemmelse begynder nu at gøre sin virkning i boligretterne rundt omkring.
Pludselig interesse for energioptimering
En anden af de regler, der nu begynder at virke, er bestemmelsen om, at udlejer kun kan lave 5.2-moderniseringer, hvis ejendommen har energimærke C eller bedre – eller at der alternativt skal laves energiforbedringer for 3.000 kr. pr. kvm., eller at energimærket skal flyttes mindst to klasser op.
Det har man mærket mange steder, hvor udlejerne pludselig har udvist stor interesse for at energioptimere ejendommene. Om det er til fordel for lejerne er et stort spørgsmål, for oftest sparer man ikke tilnærmelsesvist så meget på varmeregningen, som den forhøjelse af huslejen, energitiltagene medfører.
Karensreglen
Mange af de øvrige bestemmelser i Blackstone-lovgivningen har vi endnu ikke set virke rigtigt, herunder karensreglen (at en ny ejer ikke førend efter 5 år kan lave 5.2-moderniseringer). LLOH’s opgave bliver i de kommende år at få rettet lovgivningen til, således at den faktisk fungerer efter hensigten.
