Det betyder de nye ejendomsvurderinger for dig som lejer

Vurderingsstyrelsen har offentliggjort nye ejendomsvurderinger i december 2023. Det betyder, at ca. halvdelen af alle erhvervsejendomme (herunder store udlejningsejendomme) stiger i skattebetaling.

Det er dog vigtigt at understrege, at selvom vurderingen stiger, så betyder det ikke, at din husleje stiger tilsvarende.

Der er nemlig en række forhold som gør at stigningen ikke bliver så stor som man kunne frygte.

Typisk vil huslejestigninger, der skyldes stigninger i skatter- og afgifter blive varslet af udlejer i foråret.

Vi har dog lavet en guide til hvordan du selv allerede nu kan undersøge, hvad din huslejestigning kommer til at være.

1. Find grundværdien på vurderingsstyrelsens hjemmeside. Foreløbige vurderinger for erhvervsejendomme (vurderingsportalen.dk).
2. Træk 20% fra vurderingen - det såkaldte forsigtighedsprincip. (ny vurdering * 0,8)
3. Find din kommunes nye grundskyldspromille her: Kommunale grundskyldspromiller fra 2024 til 2028 (vurderingsportalen.dk)
4. Beregn grundskylden ved at tage den nye vurdering og gange med grundskyldspromillen.
5. Hvis den nye grundskyld er højere end den gamle, så beregn hvad stigningsbegrænsningen betyder. For 2024 gælder det at stigningsbegrænsningen betyder at skatten maksimalt må stige 2,8 % fra det nuværende niveau. Fra 2025 og frem må grundskylden højest stige med hhv. 4,75 % (for private udlejningsboliger) og 3,5% (for almene boliger) af grundskylden beregnet ud fra den seneste aktuelle vurdering.

Forvirret? Det forstår vi godt.

Derfor har vi lavet nogle eksempler:

Eksempel 1: Privat udlejningsejendom i København stiger fra 15 mio til 150 mio i vurdering. Ejendommen har 50 lejemål.

Nuværende grundskyld (2023)

Grundskylden udgør 34 promille af 15.000.000 kr., hvilket svarer til 510.000 kr. (15.000.000 kr. x 0,034).

Grundskyld for 2024

Grundskylden vil stige ift. tidligere år.

Grundskylden kan maksimalt stige med 2,8 % af 510.000 = 14.210 kr.

For 50 lejemål medfører det en årlig lejestigning på 285,60 kr. (14.210 kr./ 50) eller en månedlig lejestigning på 23,8 (285,60 / 12).

Beregning af grundskyld for 2025: Beregning af tidligere grundskyld (2021-2024):

Forsigtighedsprincippet trækker 20 % fra den nye vurdering for 2023 (150.000.000 kr. x 0,8 = 120.000.000 kr.).

Grundskyldspromillen for kommunen er 5,4.

Grundskylden for 2025 bliver dermed 648.000 kr. (120.000.000 kr. x 0,0054).

Stigningsbegrænsning (fra 2025):

Årlig begrænsning på 4,75 % af grundskylden fra året før (2024 til 2025).

Maksimal stigning er 30.780 kr. (4,75 % af 648.000 kr.).

Stigning pr. lejemål:

Stigningen pr. lejemål bliver 30.780 kr. / 50 lejemål = 515,60 kr.

Månedlig stigning pr. lejemål bliver 515,60 kr. / 12 måneder ≈ 46,98 kr.

Eksempel 2: Almen udlejningsejendom i København stiger fra 15 mio til 150 mio i vurdering. Ejendommen har 50 lejemål.

I dette eksempel ændrer vi alene boligtypen, som ikke længere er privat, men almen. Der er således samme vurdering og grundskyldspromille.

Det betyder ikke noget for skatten i 2024, men for skatten i 2025, er stigningsbegrænsningen anderledes.

Stigningsbegrænsning (fra 2025) - nu med 3,5 %:

Årlig begrænsning på 3,5 % af grundskylden fra året før (2024 til 2025).

Maksimal stigning er 22.680 kr. (3,5 % af 648.000 kr.).

Samlet beregning for 2025:

Den maksimale stigning i grundskylden for 2025 er 22.680 kr.

Stigning pr. lejemål:

Stigningen pr. lejemål bliver 22.680 kr. / 50 lejemål = 453,60 kr.

Månedlig stigning pr. lejemål bliver 453,60 kr. / 12 måneder ≈ 37,80 kr.

For begge eksempler gælder det at selvom ejendomsværdien stiger til det tidobbelte, så medfører det årlige huslejestigninger svarende til omkring 38-47 kr. om måneden fra 2025.

Læs mere om stigningsbegrænsningen på Vurderingsstyrelsens hjemmeside. Eksempel – stigningsbegrænsning (vurderingsportalen.dk)

Dette skal ikke anses som skatteretlig rådgivning, men alene tjene som eksempler for at anskueliggøre hvordan skattemyndighederne kommer til at beregne den nye grundskyld.