Er det slut med AirbnB for lejere?

Højesteret afsagde d. 28. maj 2021 dom i en sag, hvor en andelshaver blev ekskluderet på grund af omfattende korttidsudlejning, bl.a. via online-platformen Airbnb. 

Spørgsmålet er nu om Højesteret dermed har afskåret lejerne fra at bruge Airbnb eller andre udlejningsplatforme.

Retsregel:

I denne sag var der tale om en andelshaver og dermed ikke en lejer, men andelsboligforeningens vedtægter henviser til lejelovens regler, der bl.a. lyder:

§ 93, stk. 1 litra B og F

Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde: […]

B) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed […]

F) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

Andelsboligforeningens vedtægter lyder således (i uddrag):

•       [om ophævelse] ”Når et medlem gør sig skyldig i forhold, svarende til dem, som efter lejelovgivningen berettiger udlejer til at hæve lejemålet, herunder tilsidesætter husordenen, jf. § 13.”  […]

•       [om fremleje] ”Andelshaveren er berettiget til at fremleje sin andel.

•       Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren.

•       Den fremlejegivende andelshaver skal straks skriftligt meddele         administrator sin midlertidige nye adresse, og den fremlejegivende andelshaver skal fortsat foranledige den månedlige boligafgift indbetalt til administrators kontor”

Lejelovens regler gælder således analogt.

Sagen kort

•       April 2016 Andelshaveren begynder at leje værelser ud via Airbnb med navnet ”Cph Center Lakes Hostel ”.

•       23. maj 2016: Andelsforeningen giver andelshaver det første påbud om at stoppe udlejningen.

•       24. juni 2016: Andelsforeningens giver andelshaver endnu et påbud

•       August 2016 stopper andelshaver med at bruge Airbnb –han har på det tidspunkt haft ca. 220 gæster i alt

•       Efter august 2016: Andelshaver lejer til fremlejetagere, som bebor værelserne i længere perioder og i nogle tilfælde har haft folkeregisteradresse på stedet. Andelshaver bor selv i et af lejlighedens værelser. Der bor op til to personer i hvert af tre udlejede værelser

•       5. september 2016: Andelsboligforeningen ekskluderer andelshaveren.

Højesterets begrundelse:

”Højesteret finder, at vedtægtsbestemmelsens henvisning til lejelovgivningen indebærer, at eksklusion på grund af forhold omfattet af § 93, stk. 1, litra b og f, alene kan ske, hvis medlemmet trods opfordring fra andelsboligforeningen ikke har rettet forholdene inden eksklusionen, jf. herved formuleringen af de nævnte bestemmelser og lejelovens § 94, stk. 2.”

Andelshaver har ligesom lejere en mulighed for at rette for sig inden ophævelse i denne type sager.

” Det må i overensstemmelse med [Andelshavers] egen forklaring lægges til grund, at han i april 2016 begyndte at udleje værelser i lejligheden, og at han ikke i noget tilfælde har anmodet om andelsboligforeningens godkendelse. Han har forklaret, at udlejningerne frem til slutningen af august 2016 foregik gennem Airbnb, hvor han efter det oplyste benyttede betegnelsen »Cph Center Lakes Hostel«, og at han måske har haft omkring 220 gæster i alt.

Da der dermed har været tale om udlejningsaktivitet af erhvervsmæssig karakter, finder Højesteret, at der forud for eksklusionen forelå forhold, der efter vedtægternes § 23, stk. 1, nr. 5, berettigede til at ekskludere ham med henvisning til lejelovens § 93, stk. 1, litra b, om at benytte det lejede til andet end aftalt, og lejelovens § 93, stk. 1, litra f, om uberettiget at overlade det lejede til andre.”

Højesteret slår således fast at denne meget omfattende udlejning er erhvervsmæssig karakter og at andelshaver både har gjort sig skyldig i at bruge det lejede til andet end aftalt og til uretmæssigt at have overladt brugen af det lejede til andre.

Endeligt anfører Højesteret om andelshavers adfærd efter påkravet:

”[Andelshaver] har om sin udlejningsaktivitet efter august 2016 forklaret, at han ikke har anvendt Airbnb, og at der har været tale om fremlejetagere, som har boet i lejligheden i længere perioder og i nogle tilfælde har haft folkeregisteradresse på stedet. Desuden har han forklaret, at han selv bor i et af lejlighedens værelser, og at der bor op til to personer i hvert af tre udlejede værelser.

Herefter og på baggrund af bevisførelsen i øvrigt finder Højesteret, at der på tidspunktet for eksklusionen den 5. september 2016 fortsat var tale om udlejningsaktivitet af erhvervsmæssig karakter, og at der på dette tidspunkt derfor fortsat forelå forhold, der berettigede til at ekskludere ham med henvisning til lejelovens § 93, stk. 1, litra b og f.”

Højesteret slår således fast, at også den nye udlejningsvirksomhed - som ikke bruger Airbnb - er at opfatte som erhvervsmæssig udlejning. Bemærk at der udlejes tre værelser med op til to personer, hvoraf nogle af gæsterne ikke har bopæl (Folkeregisteradresse) i andelsboligen.

LLO’s kommentar

Højesteret har med dommen slået fast, at lejer ikke har krav på at drive Hostel-drift i sin bolig. Dommen er dog konkret begrundet. Langt de fleste Airbnb-brugere udlejer nok ikke i samme omfang.

Spørgsmålet er herefter, hvad Højesteret vil sige til en mere normal udlejningsaktivitet via Airbnb, og hvordan lejers almindelige fremlejeret vil påvirke resultatet.

Maida Kasumovic og Birthe Houlind anfører i Festskrift til Dansk Selskab for Boligret 2021 -Brugsrettigheder til lokaler og fraflytningsspørgsmål s. 56 (som blev udgivet inden dommen) at:

”I relation til fremlejereglerne er det klart, at både hyppighed og varighed af udlejningen har betydning for bedømmelsen. Retspraksis har slået fast at hyppige korttidsudlejninger via digitale platforme ikke kan rummes indenfor fremlejeretten, da denne situation vil blive betragtet som erhvervsdrift” og 

”Det synes svært at argumentere for, hvorfor en lejer, der skal på 14 dages ferieophold, ikke kan fremleje sin bolig –naturligvis under hensyntagen til de almindelige fremlejebetingelser […].”

Det er svært at være uenig i ovenstående, og det må også efter Højesteretsdommen være den konkrete udlejningsaktivitet, der skal vurderes og ikke hvilken platform, der benyttes. 

Under alle omstændighederne kan en lejer med fordel vurdere, om hun ikke ønsker at gøre brug af sin lovfæstede ret til delvis fremleje, hvis man ønsker at fremleje dele af sin bolig ud.