Er det slut med at ”drukne” boligretterne i papir?
To vigtige domme fra Østre Landsret giver svaret.
Blackstone-lovindgrebet indeholdt en nyskabelse: For fremtiden skulle der lægges mere vægt på huslejenævnsafgørelser, hvor huslejenævnet har bedømt, hvad huslejen skal være (såkaldt ”prøvede sammenligningslejemål”) end på tilfældige lejeaftaler, som huslejenævnet aldrig har set, de såkaldte ”uprøvede sammenligningslejemål”.
Derfor blev følgende stykke indføjet i lejeloven: ”Lejeloven §47, Stk. 3. Ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.”
Mål: undgå skævvridning
Lovens forarbejder understreger, hvorfor der var brug for en lovændring: ”Dette [brug af uprøvede lejemål -red.] kan give en skævvridning af huslejen, da huslejen i uprøvede sammenligningslejemål ikke nødvendigvis er fastsat i overensstemmelse med lejelovgivningens regler”.
Det fremgår endvidere af loven, at: Fra forarbejderne til LL § 47 stk. 3: ”Er der fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, vil der skulle ses bort fra de af sammenligningslejemålene, hvor huslejen ikke er prøvet.”
Da aftalen om Blackstone-pakken blev indgået, antog udlejerorganisationen EjendomDanmark, at lovændringen ville medføre et forventet tab på 7% af deres ejendommes værdi eller ca. 8,4 mia. kr.
10-20 tilfældige lejemål
Udlejeradvokaterne gør deres bedste for at give lovændringen så lidt betydning som muligt. LLO ser en tendens til, at flere udlejeradvokater simpelthen forsøger at køre videre, som om Blackstone-pakken aldrig var blevet vedtaget. I Retten på Frederiksberg er det fx ikke unormalt at få fremlagt (og måske endda besigtiget) 10-20 tilfældige lejemål, hvor huslejen ikke er prøvet.
I boligsager gives parterne ”lang snor” til at fremlægge de beviser, de synes er relevante for sagen. Og denne ret bruges derefter til at fremlægge en mængde lejeaftaler og besigtige boliger, hvor huslejen ikke er prøvet.
Østre Landsret skærer igennem
Østre Landsret har dog i to forskellige sager (T:BB 2021.1207 og T:BB 2022.76) klart tilkendegivet, at loven skal fortolkes efter sin hensigt og forarbejderne. I enslydende passager af dommene udtaler landsretten: ”parterne har fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, og ser derfor bort fra de fremlagte uprøvede sammenligningslejemål.”
Så længe der er fremlagt nok prøvede sammenligningslejemål, er de mange uprøvede lejemål altså fuldkomment ligegyldige for rettens bedømmelse. Vi kan nok ikke regne med, at udlejerne af den grund glemmer deres ”trick”. Vi må dog håbe, at fremgangsmåden bliver mindre og mindre virksom, efterhånden som domstole og lejernes repræsentanter gennemskuer det og indser, at ofte store dele af udlejers beviser er direkte irrelevante for sagen.
