Findes der en 2 års-regel, hvor udlejer altid kan komme af med dig som lejer?
Der florerer mange misforståelser omkring lejekontrakter og tidsbegrænsninger på 2 år. Nogle af de mest udprægede misforståelser er, at fremleje og tidsbegrænset leje er det samme, samt at udlejer altid kan komme af med sin lejer ved at tidsbegrænse lejekontrakten i en periode på 2 år. Desværre er der mange lejere der ikke ved, at dette er en skrøne, hvorfor de ender med at flytte hvert 2. år eller genforhandle deres lejekontrakt –hvilket ofte medfører en huslejestigning og en ny 2 årig lejeperiode.
Findes der en 2 års-regel?
Der findes en 2 års-regel i lejeloven vedrørende lejers ret til, i en periode på op til 2 år, at fremleje hele sin lejebolig ud til tredjemand. Det er formentlig denne regel, der er årsag til nogle af misforståelserne. Som før anført hersker der ofte misforståelse om, hvornår noget er fremleje, og hvornår noget er leje. Der er kun tale om fremleje, når du som lejer vil fremleje en del af eller hele den lejebolig, som du bor til leje i. Der er altså kun tale om fremleje, når det er en lejer, der bliver udlejer, også kaldet fremlejegiver. En fremlejegiver kan altså ikke være ejer af lejeboligen.
Man har som lejer ret til at fremleje hele sin lejebolig ud i en periode på op til 2 år, når der er tale om midlertidig fravær, f.eks. pga. udstationering. De nærmere regler for fremleje vil ikke blive nærmere gennemgået, men kontakt din lokale LLO-afdeling, som vil kunne rådgive dig om din ret til fremleje.
Tidsbegrænsede lejekontrakter og 2 års-reglen
Er din lejekontrakt tidsbegrænset og ejer din udlejer den bolig, som du er lejer af, er der i dit lejeforhold ikke tale om fremleje. Der vil i dette tilfælde være tale om en almindelig, tidsbegrænset lejeaftale. Lejelovens regler om tidsbegrænsede lejekontrakter indeholder ingen regler om en tidsbegrænsningsperiode på 2 år. En tidsbegrænset lejeperiode kan derfor have en varighed på mere eller mindre end 2 år, og periodens længde spiller ikke ind ift., hvor nemt det er for din udlejer at komme af med dig – dette kommer helt an på, hvorvidt udlejer overholder lejelovens regler om tidsbegrænsede lejekontrakter.
Såfremt en lejekontrakt er tidsbegrænset, skal årsagen hertil være begrundet i udlejers forhold, fx at udlejeren ønsker at sælge boligen efter 2 år. En udlejer kan således ikke begrunde en tidsbegrænset lejekontrakt med, at udlejer ønsker at finde ud af, om lejerne er gode lejere, eller fordi udlejer blot vil starte med at udleje i 2 år uden en egentlig begrundelse. Dette er ikke forhold, der anses som tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold. En gyldig begrundelse kan f.eks. være udlejers ønske om egen fremtidig brug af det lejede eller udstationering – der er dog altid tale om en konkret vurdering. Har udlejer ikke en begrundelse som er tilstrækkelig til at tidsbegrænse lejekontrakten, er der mulighed for at få tidsbegrænsningen tilsidesat. Dette medfører, at du som lejer kan fortsætte på de samme lejevilkår - blot er din lejekontrakt nu tidsubegrænset.
Det er dog kun boligretten, der har kompetence til at tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke anses som tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold. I de tilfælde hvor tidsbegrænsningen ikke er velbegrundet, kan en dialog mellem udlejer og LLO i nogle tilfælde medføre, at udlejer vælger at fjerne tidsbegrænsningen uden at sagen skal igennem boligretten.
Hvis du er i tvivl
Er du i tvivl om, hvorvidt dit lejeforhold er fremleje eller almindelig leje, eller om din tidsbegrænsede lejekontrakt opfylder lejelovens regler, kontakt da din lokale LLO-afdeling, som står parat til at rådgive dig i din konkrete situation.