Højesteret: Lejer opsagt på trods af indsigelse pr. e-mail

Lejers rådgiver gjorde indsigelse imod opsigelse pr. e-mail.

Da lejelovens regler medfører, at indsigelser ikke må afgives digitalt, havde e-mailindsigelsen ingen betydning og lejer blev sat ud.

Retsregel: Almenlejeloven § 5, stk. 3 (daværende)

Sagen kort

• 27. maj 2019 Lejers 15-årige søn påkører ejendommens facade, da han forsøgte at undslippe politiet. Lejer påtager sig derefter ansvaret og betaler for skaden (22.062 kr.)

• I starten af juli måned ophæver og opsiger udlejer (Lejerbo) lejemålet.

• Lejeren kontakter en retshjælp, som gør indsigelse imod ophævelsen og ophævelsen pr. mail.

• I august fremsender Udlejer en ny ophævelse og opsigelse.

• Den 3. september 2019 Retshjælp gør igen indsigelse pr. mail. Og d. 6. september 2019 beder Retshjælpen om kvittering for modtagelse.

• 9. september 2019 skriver udlejers advokatkontor at ”modtagelsen bekræftes”.

• 21. november 2019 indbragte udlejer sagen for fogedretten. Hverken Fogedretten eller Østre Landsret fremmer sagen, men d. 7. juni 2021 afgør Højesteret sagen til udlejers fordel, og lejeren sætter ud.

Højesterets begrundelse

Højesteret konstaterer at forholdet (Lejers søns påkørsel af facaden) ikke er så alvorligt at lejemålet kan ophæves.

Dog lægger Højesteret afgørende vægt på, at lejer ikke har lavet en korrekt indsigelse indenfor indsigelsesfristen, og at lejeren af den grund har mistet muligheden for at gøre indsigelse.

Højesteret udtaler:

”En indsigelse sendt pr. mail opfylder således ikke kravet om skriftlighed i almenlejelovens § 89, stk. 2. Det kan ikke føre til et andet resultat, at Lejerbos advokat pr. mail kvitterede for modtagelsen af As mail af 3. september 2019, idet denne mail ikke i sig selv gav A føje til at gå ud fra, at Lejerbo havde accepteret indsigelsen som rettidig. Der er heller ikke grundlag for at antage, at Lejerbo som følge af manglende vejledning skulle have fortabt retten til at gøre indsigelsens manglende rettidighed gældende. Højesteret finder derfor, at A, hvis indsigelse mod opsigelsen alene er sendt pr. mail, ikke har overholdt fristen for skriftlig indsigelse i almenlejelovens § 89, stk. 2, jf. herved bl.a. Højesterets dom af 5. maj 2020 (UfR 2020.2304)”

LLO’s kommentar:
Kendelsen understreger Højesterets lidt hårde praksis når det angår indsigelser imod opsigelser.

Højesteret tager ikke stilling til om opsigelsen er berettiget, men alene afgør den på formalitetsspørgsmålet.

Vi må ledes konstatere, at blot fordi en advokatsekretær bekræfter modtagelsen af en digital indsigelse, så medfører dette ikke, at der er indgået en aftale om digital kommunikation.

Dog lukker Højesteret ikke helt døren for, at der kan laves en aftale om at sende en digital indsigelse, men en sådan aftale skal i givet fald være meget specifik (i hvert fald mere specifik end i denne sag). Set fra lejers synspunkt, vil det nok under alle omstændigheder være enklere at bruge almindelig post, end at bruge kræfter på at indgå en sådan aftale.

Bemærk at der på tidspunktet for opsigelsen i denne sag gjaldt de samme regler for private og almene lejemål. Dette er nu lavet om (se nedenfor).

Lovændring pr. 1.1.2021:

Der er gennemført en lovændring på det almene område, men ikke på det private.

Reglerne i almenlejelovens §5, stk, 3. blev ændret LOV nr 2078 af 21/12/2020 og nye regler gælder efter 1. januar 2021:

Den nye almenlejelov § 5, stk. 3 lyder:

Meddelelser efter § 89 og § 90, stk. 2, kan afgives digitalt, når udlejeren er tilsluttet postløsningen Digital Post og lejeren ikke er fritaget for obligatorisk tilslutning efter reglerne i lov om Digital Post fra offentlige afsendere. For udlejere, som ikke er tilsluttet postløsningen Digital Post, afgives meddelelser efter § 89 og § 90, stk. 2, ved anvendelse af fysisk post

Der er således krav om

1. Udlejeren skal være tilsluttet Digital Post

2. Lejeren må ikke være fritaget for Digital Post

3. Parterne må ikke have opsagt aftalen om digital kommunikation med en måneds varsel jf. § 5, stk. 2

Særligt om almene lejeres indsigelsesadgang efter de nye regler:

• Forarbejderne til bestemmelsen bemærker, at ”For lejere, der ikke er fritaget for Digital Post, vil det [lovændringen -red] tilsvarende indebære, at lejerens indsigelse mod udlejerens opsigelse kan fremsendes digitalt via Digital Post.

• Bemærk at dette medfører, at indsigelsen skal ske via platformen Digital Post, og ikke at man nødvendigvis kan bruge en almindelig e-mail.

• Det er stadigvæk muligt at gøre indsigelse ved almindeligt papirbrev.

Højesterets kendelse kan læses her (dommen er ligeledes trykt i UfR.2021.3975 H og TBB2021.940)