Husleje sat ned pga. lighedsreglen - En kommentar til ankenævnsafgørelse af 24.2.2023

Lejer vinder sag i Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn og får sin husleje sat ned på baggrund af lighedsreglen* i Lejelovens § 22. Afgørelsen fastslår, lighedsreglen også gælder for lejemål med husleje fastsat efter § 19, stk. 2 (tidl. BRL § 5, stk. 2). Lejeren skal have den for meget betalte husleje tilbagebetalt med tre års tilbagevirkende kraft fra indbringelsestidspunktet.

* Lighedsreglen skal sikre, at vilkårene for en enkelt lejer ikke er mere byrdefulde end de vilkår, der er gældende for andre lejere i ejendommen.

Retsgrundlag

Lejeloven § 22 (den såkaldte lighedsregel):

”Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Stk. 2. Reglen i stk. 1 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i §§ 19-21.”

Sagen

1.12.2010 Lejer flytter ind og betaler årligt 1.125 kr. pr. kvadratmeter. Lejemålet er gennemgribende moderniseret (jf. LL § 19, stk. 2) i 2000.

29.6.2019 Lejer indbringer sag om lejens lovlighed (sammen med en lang række øvrige lejere).

23.10.2020 Huslejenævn finder ikke, at der er mere byrdefulde vilkår. (dissens)

24.2.2023 Ankenævnet ændrer afgørelsen. Lejers årlige husleje sættes ned til 1.000 kr. pr. kvadratmeter pr. indflytningsdagen. Der sker tilbagebetaling i tre år fra sagens indbringelse. Ankenævnets afgørelse var enstemmig 5-0.

Ankenævnets begrundelse:

”Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen bl.a.:

”Reglen i den gældende lovs § 10, stk. 1, 2. led, § 10, stk. 2 og stk. 3, foreslås erstattet af en generel regel om, at der ikke må aftales en leje eller andre vilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der er gældende for andre lejere i ejendommen. En sådan bestemmelse skal på den ene side sikre, at lejerne stilles ensartet, [min fremhævning] men udelukker på den anden side ikke, at udlejeren træffer særaftaler med enkelte lejere, når der er vægtige grunde hertil. Dette kan tænkes, hvis lejerens brugsret er udvidet, hvis der er behov for en ejendomsfunktionær ved ejendommen, eller hvis udlejeren selv midlertidigt er borte og derfor ønsker at udleje sin egen lejlighed tidsbegrænset.

Folketingstidende 1974-1975, Tillæg A, sp. 219”” 

[…]

”Det fremgår af U2018.1142H, at der ved indgåelse af en lejeaftale efter lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2), ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end for andre lejere i ejendommen, der har tilsvarende indgået lejeaftaler i henhold til lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2). 

Ved vurderingen af, om der foreligger mere byrdefulde vilkår, skal der således ske sammenligning med tilsvarende lejemål, som var gældende på tidspunktet for det omtvistede lejemåls indgåelse. Senere indgåede lejemål har derimod ikke indgå i vurderingen.”

[…]

”Ankenævnet bemærker endvidere, at lejeren, der har bevisbyrden for og derfor nærmere overfor nævnet må underbygge, at lejekontrakten er indgået på mere byrdefulde vilkår, end for de øvrige lejere i ejendommen. Der henvises blandt andet til U.2011.1843 og GD 2013/28Ø.

I det foreliggende tilfælde har lejeren fremlagt en række oplysninger om andre, relevante lejemål i ejendommen, herunder oversigter over den gældende leje på det relevante skæringstidspunkt. Der er endvidere foretaget besigtigelse af lejemål, som henholdsvis leje og udlejer har udvalgt som repræsentative for lejemålenes stand og indretning.

På baggrund af ankenævnets besigtigelse og de øvrige oplysninger i sagen, finder ankenævnet efter en konkret vurdering, at de aftalte lejevilkår er mere byrdefulde i nærværende lejeaftale, end for de øvrige lejemål, der ved lejeaftalens indgåelse den 1. december 2010, var indgået, jf. lejelovens § 19, stk. 2.

Ankenævnet har lagt vægt på, at de aftalte vilkår har været ensartede, samt at moderniseringerne er af så ensartet udtryk, at der kan ske en direkte sammenligning af lejeniveauet.”

Kommentar og analyse:

Jeg skal for fuldstændighedens skyld understrege, at jeg har været med til at træffe den enstemmige afgørelse i Ankenævnet, så jeg er i sagens natur enig i resultatet.

Nedenstående kommentar er dog alene for egen regning, og det er naturligvis alene afgørelsens ordlyd, der er autoritativ for fortolkningen af sagen.

Om betydningen af tidligere højesteretspraksis.

Ankenævnets afgørelse er en konsekvens af to højesteretsdomme:

Den ene nævnes direkte, nemlig U2018.1142H, der slår fast at lejemål med en husleje fastsat efter LL §19, stk. 2 skal sammenlignes med andre 19,2-lejemål.:

”§ 5, stk. 9 [nu LL § 22, stk. 1 -red.], må anvendes således, at der ved indgåelse af en lejeaftale efter § 5, stk. 2 [nu § 19, stk. 2 -red.], ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end for andre lejere i ejendommen, der har indgået lejeaftaler i henhold til § 5, stk. 2.

Den anden Højesteretsdom U.2022.4962H -som dog ikke er nævnt i ankenævnets afgørelse- understreger meget klart, at der ikke skal ses bort fra lejemål i ejendommen, som har lave huslejer –heller ikke selvom udlejer frivilligt har ”begrænset” huslejen:

”Der er hverken efter ordlyden af § 5, stk. 9, og § 7, stk. 4, eller forarbejderne til bestemmelserne holdepunkter for at antage, at den omstændighed, at en udlejer har begrænset en forhøjelse af lejen for allerede eksisterende lejere som følge af reglen i § 7, stk. 4, medfører, at de pågældende lejemål ikke skal indgå ved en sammenligning efter § 5, stk. 9. Dette indebærer, at begrænsningen i huslejestigningen over for eksisterende lejere også kommer nye lejere til gode [min fremhævning]”.

Højesteret anvender lighedsreglen i LL § 22, stk. 1 således, at retten tager udgangspunkt i den konkret betalte husleje, og ikke den (højere) husleje der kunne være opkrævet. Det må sluttes at dette gælde uanset om huslejen er reguleret efter LL § 19, stk. 1 eller stk. 2.

Kan 19,2-leje (tidl. 5,2-leje) alligevel undgå lighedsreglen?

Nogle vil måske indvende, at denne Højesteretsdom ikke direkte berører spørgsmålet om den situation, hvor det lejedes værdi udvikler sig hurtigere end de huslejestigninger som ejendommens eksisterende 19,2-lejemål omfatter.

Svaret til denne indvending er:

For det første, at huslejeudviklingen for det lejedes værdi slet ikke bør kunne være hurtigere end ”den leje der er almindeligt gældende i kvarteret”, herunder den aktuelle ejendom, da det jo netop er definitionen på det lejedes værdi jf. LL § 42, stk. 2.

For det andet, så omhandler højesteretsdommen netop en situation, hvor udlejer ville have haft mulighed for at sætte huslejen højere, hvis lighedsreglen ikke fandtes. I Højesterets dom kan endda fastslås præcis hvad huslejen kunne være beregnet til, da denne husleje (omkostningsbestemt husleje med forhøjet afkast) er beregnet og ikke skønnet som ved LL § 19, stk 2.

For det tredje så er lovens ordlyd meget klar, og i læsningen heraf bør man lægge vægt på det, der står i loven -og ikke på det der ikke står i loven. Lighedsreglen i § 22, stk. 1 lyder som bekendt:

”Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.”

Der står ikke senere tilføjet, ”medmindre lejen er fastsat efter § 19, stk. 2.” eller lignende. Havde det været lovgivers ønske at ændre loven så lejerne måtte acceptere mere byrdefulde vilkår, så skulle Folketinget have fjernet eller ændret paragraffen.

Som delkonklusion så understreger Højesterets praksis sammenholdt med lovens ordlyd og forarbejder, at udviklingen i det lejedes værdi er underordnet, hvis lejen derved bliver mere byrdefuld ift. de øvrige beboere på indflytningstidspunktet jf. LL § 22, stk. 1. Sammenligningen af byrdefulde vilkår skal behandle lejemål med huslejefastsættelse efter hhv. LL § 19, stk. 1 og stk. 2 for sig, men der skal ikke ske en yderligere opdeling i fx nye og gamle 19, stk. 2-lejemål.

Hvad kan der sammenlignes med?

Ankenævnet foretog en række besigtigelser af ejendommens øvrige lejemål, desuden blev flere lighedsregelsager fra ejendommen afgjort på samme møde af praktiske årsager.

Indretningen i sammenligningslejemålene var ikke identisk -men det fandt Ankenævnet ikke var et krav for at sætte huslejen ned. Dog skriver man at moderniseringerne var ”af så ensartet udtryk” at der kan ske direkte sammenligning.

Bevisbyrde?

Ankenævnets bemærkninger om bevisbyrde skal formentligt forstås således, at lejeren må anskueliggøre at hendes lejevilkår er mere byrdefulde. Hvis først lejer kan fremvise eksempler herpå, så er Ankenævnet villig til at foretage en mere dybdegående sammenligning.

Lejerne i en ejendom vil således kunne hjælpe hinanden ved at sammenligne lejekontrakter og reagere, hvis andre lejere har mere byrdefulde vilkår end de selv har.

Øvrige bemærkninger

Bemærk at reglen gælder for omkostningsbestemte storhuse (altså ejendomme med mere end seks beboelseslejemål, hvor lejen er reguleret efter enten § 19, stk. 1 eller § 19, stk. 2 -altså typisk ældre større private udlejningsboliger).

Bemærk desuden, at der er tale om en 5-0 afgørelse, som omgør huslejenævnets afgørelse. Praksis i København må derfor forventes at være ret klar for fremtiden. Sagen kan dog stadigvæk nå at blive anket til boligretten.

Sagen er (mig bekendt) den første større sag, hvor Ankenævnet har nedsat 19,2- lejen med henvisning til mere byrdefulde vilkår (og ikke en overskridelse af det lejedes værdi). Efter denne sags udfald bliver det dog næppe den sidste.

(Ankenævnets afgørelse j.nr. 2020-0847503 af 24.2.2023) En anonymiseret version af afgørelsen kan downloades her