Hvad må udlejer skrive i lejekontrakten - og hvordan skal kontrakten forstås?

Ufravigelige regler i lejekontrakten og fortolkning.

Introduktion: Beskyttelse og sikring

Lejeaftaler har historisk set altid været en fast del af lejeretten, og de har været skrevet med udgangspunkt i det normale danske retsprincip om aftalefrihed - altså at parterne selv kan lave en bindende aftale, de begge kan acceptere.

Men op igennem 1800- og 1900-tallet voksede lejernes utilfredshed med kontrakter baseret på aftalefrihed, fordi det reelt var udlejerne, der ensidigt skrev kontrakten og dikterede vilkårene. Forbrugerbeskyttelsen var nærmest ikke-eksisterende, og mange af de vilkår, udlejerne stillede - især i områder med boligmangel - var både urimelige og uoverskuelige for lejerne. Udlejers ord var reelt lov for lejerne.

Derfor var der udtalt behov for den første lejelov, der blev vedtaget i 1937. Den havde fokus på netop betydningen af lejekontrakten og indførte regler, der skulle gøre aftalerne mere velafbalancerede og sikre lejerne imod urimelige vilkår. Med loven blev der indført regler, der var ufravigelige. Desuden indførte loven regler, der kunne fraviges, men hvor lejerne fik klar indsigt i de vilkår og den retsstilling, lovgiverne anbefalede som ”normale aftalevilkår”.

Principperne fra den første lejelov står endnu, selv om der er sket ændringer i, hvad man fra politisk side mener er rimelige vilkår, og hvad den normale retstilstand bør være.

I LLO oplever vi stadigvæk ofte, at det er udlejere, der laver kontrakten ud fra standarder, som det reelt ikke er muligt at forhandle om (særligt ikke i byer med bolignød, og i større ejendomme). I det følgende vil jeg komme kort ind på, hvilke regler, der er fravigelige og hvilke der er ufravigelige. Hvad angår de fravigelige regler, vil jeg også knytte nogle ord til, hvordan disse skal fortolkes.

Kort om hvornår man har en lejeaftale:

I dansk ret gælder både mundtlige og skriftlige lejeaftaler. Man kan have en lejeaftale, selvom den er skrevet på en serviet. Der er dog særlige regler, der gælder, hvis man ønsker at fravige lejelovens almindelige regler. Det er for omfangsrigt at beskrive dette i denne korte artikel, men du kan læse mere i LLO’s bog om lejekontrakter, der kommer til foråret 2018, eller spørge din lokale LLO-afdeling.

Ufravigelige regler: Gælder uanset hvad parterne har aftalt forinden.

Der er to forskellige former for ufravigelige regler. Nogle kan ikke fraviges overhovedet (præceptive), og andre kan ikke fraviges til skade for lejer (beskyttelsespræceptive). Næsten alle kapitler i lejeloven indeholder ufravigelige regler.

Eksempler på regler der ikke kan fraviges til skade for lejer:

Reglerne om betaling af husleje (bl.a. frister), huslejens størrelse, udbedring af mangler, lejers ret til at lave sædvanlige installationer, udlejers adgang til boligen (herunder for at lave bygningsarbejder), lejers ret til at fortsætte, bytte eller fremleje boligen, reglerne om udlejers opsigelse eller ophævelse samt tilbudspligt.

Eksempler på regler, der ikke kan fraviges (heller ikke til lejers fordel):

Forbrugsregnskaber og reglerne om huslejenævn og boligret (herunder retten til at få sin sag prøvet i huslejenævn eller boligret).

Vær opmærksom på, at nogle af de ufravigelige reglerne alligevel kan give udlejer mulighed for at modsætte sig, hvis han opfylder bestemte kriterier. Dette gælder eksempelvis, hvis udlejer modsætter sig fremleje af hele lejemålet i en ejendom med mindre end 13 lejemål, eller bygningen ikke har kapacitet til, at lejer indsætter en installation. Hvis ejendommens faldstamme eksempelvis ikke kan klare, at lejeren indsætter en vaskemaskine.

Fravigelige regler:

Næsten alle vilkår, som man kan komme ud for i et normalt lejeforhold, har en standardløsning i lejeloven (undtagen eksempelvis hundehold). Disse regler anviser en standardløsning, som lovgiver synes er den mest rimelige, men som kan fraviges, hvis parterne ønsker det. Ofte ønsker udlejer at fravige disse vilkår til sin egen fordel.

Eksempler på vilkår, der er fravigelige:

Fordelingen af lejemålets vedligeholdelsespligt (med få undtagelser), tidsbegrænsning af lejekontrakter (som dog skal være begrundet i udlejers forhold), mulighed for at aftale fri husleje (hvis udlejer i øvrigt opfylder kriterierne).

Ved tvivl/tvetydighed

Hvis et vilkår i kontrakten kan læses på flere måder, kigger man særligt på, hvad parternes fælles forståelse var, da man lavede kontrakten. Hvis parterne ikke er enige om hvad de mente vilkåret betød, skal aftalen fortolkes. Hvis du er i tvivl, bør du kontakte LLO.

Hvis du har ugyldige vilkår i din kontrakt:

Ufravigelige vilkår kan i sagens natur ikke fraviges ved aftale, og de er derfor ugyldige.

Hvis du har læst denne artikel, og du mener, at du måske har ugyldige vilkår i din lejeaftale, bør du kontakte LLO, så vi kan undersøge sagen.

Hvis udlejer holder fast i, at et ugyldigt vilkår er gyldigt, kan det af praktiske hensyn være fornuftigt at få huslejenævnet eller boligretten til at vurdere vilkåret.

Det er dog kun de ugyldige vilkår, der tages ud af kontrakten. Din øvrige kontrakt fortsætter som før, og der skal som udgangspunkt ikke laves en ny aftale. Det samme gælder hvis du gerne vil have ret i en bestemt fortolkning af et fravigeligt vilkår.