Hvad skal du være opmærksom på, når din udlejer sælger den ejendom, du bor i?

Lejekontrakten er underskrevet, så nu er der enighed om alle vilkår i kontrakten, og du ved, hvem din udlejer er fremadrettet og i hele lejeperioden – eller gør du?

Når du som lejer i en privat udlejningsejendom bliver opmærksom på, at udlejer har planer om at sælge eller måske allerede har solgt, så kan der selvfølgelig opstå en uventet usikkerhed om din boligsituation. Bliver du smidt ud, skal du have en ny lejekontrakt, og hvad med huslejen og forholdet til den nye udlejer? Der opstår ofte en række spørgsmål, der kredser om disse centrale problemstillinger, som jeg kort vil gennemgå i det følgende.

Udlejers mulighed for at opsige din lejeaftale

I lejelovgivningen taler man ofte om det, man kalder den legale uopsigelighed, hvilket i korte træk betyder, at din udlejer ikke bare kan opsige lejeaftalen, hvis han/hun fx ikke synes, at den er økonomisk attraktiv nok. Udlejers muligheder for at opsige lejeaftalen er nøje opregnet i lejeloven - fx kan din udlejer opsige din lejeaftale med 1 års varsel, hvis han selv ønsker at flytte ind i lejligheden. Vær dog opmærksom på, om du bor i et af de såkaldt frit opsigelige lejemål (fx værelser i udlejers egen private bolig), da der gælder andre regler og frister for disse lejemål.

Det betyder også, at et salg af dit lejemål ikke automatisk betyder, at du skal fraflytte boligen, og det vil altså med andre ord sige, at når ejendommen bliver solgt, så får du som udgangspunkt blot en ny udlejer. Køberen af ejendommen overtager således både rettigheder (til at modtage huslejebetaling) og pligter (til fx at udføre vedligeholdelsesopgaver, afregne depositum ved fraflytning mv.)

Kan min nye udlejer kræve, at der skal laves en ny lejeaftale?

Det korte svar er nej. Når du har indgået en lejeaftale, så kan hverken aftalen som helhed eller enkelte vilkår i lejeaftalen ændres énsidigt, medmindre loven åbner mulighed for det. Udlejer kan dermed ikke selv beslutte, at der skal indgås en ny lejeaftale. Din nye udlejer indtræder blot i kontrakten i stedet for din tidligere udlejer. Dermed er din nye udlejer også forpligtet til at respektere de aftaler, du har indgået med din tidligere udlejer i din lejekontrakt.

Din nye udlejers muligheder for at ændre huslejen

Som tidligere nævnt kan din udlejer hverken smide dig ud eller kræve, at du indgår en helt ny lejeaftale i forbindelse med salg af den ejendom, du bor i. Men har udlejer mulighed for at ændre nogle vilkår i din lejekontrakt, fx at forhøje huslejen?

Lejelovgivningens lejefastsættelsesregler er ufravigelige, og din udlejer kan ikke kræve en huslejestigning alene med den begrundelse at han/hun har købt ejendommen. En huslejestigning vil alene kunne kræves i henhold til lejelovens regler eller lejekontrakten, hvis lejestigningerne i lejeperioden er gyldigt aftalt. Det kan fx være, hvis der er indgået en gyldig aftale om en såkaldt ”trappelejestigning” (kun for lejeaftaler indgået før 1. juli 2015), eller at huslejen skal stige i henhold til nettoprisindekset. Er lejestigningen ikke aftalt på forhånd, vil du kunne gøre indsigelse over for stigningen og dermed få prøvet stigningens lovlighed i Huslejenævnet.

Kan eller bør jeg prøve at imødekomme udlejers ønsker?

Hvis din udlejer har præsenteret dig for en opsigelse med den begrundelse, at ejendommen skal sælges, så ved du nu, at dette ikke er en gyldig opsigelsesgrund. Men det kan også være, at du står i en situation, hvor du måske er interesseret i at imødekomme udlejers ønske om, at du skal fraflytte, hvis der kan indgås en aftale herom, som sikrer dig en passende økonomisk kompensation.

Det kan også være, at du har planer om at blive boende i dit lejemål i mange år endnu, og så har du formentlig et ønske om, at forholdet til udlejer skal være så godt som muligt, og derfor vil du måske prøve at imødekomme nogle af udlejers ønsker til ændringer af lejeaftalen.

Overvejer du at indgå i sådanne forhandlinger med din udlejer, så tag gerne kontakt til din lokale LLO-afdeling, så du kan få konkret rådgivning og hjælp til at indgå en så god aftale som muligt.