Skip to main content

Ikke tryghed nok for de private lejere

Ny boligbeskatning fra 2021:
Lejerne i den privatejede udlejningssektor får en vis tryghed mod store stigninger, men slet ikke i samme omfang som de almene lejere.


Tirsdag den 2. maj offentliggjorde regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti) en aftale indgået med Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre om at indføre et nyt boligbeskatningssystem.

Skatterabat til ejerne

For boligejerne betyder aftalen, at frem til 2021 bevares den nuværende skatterabat på ejendomsværdiskatten. Fra 2021 videreføres
denne skatterabat, således at ejendomsværdiskatteprocenten permanent sættes til 0,55 %. For at undgå at nye vurderinger med højere ejendomsværdi fører til stigende skatter indføres en ny permanent skatterabat til boligejerne. Den sikrer, at alle boligejere, der har købt deres bolig inden 2021, ikke skal betale højere ejendomsværdiskat og
ejendomsskat end i 2021. Denne skatterabat opretholdes, indtil boligen sælges. Stiger ejendomsvurderinger efter 2021, kan boligejere,
der har købt deres bolig inden 2021, indefryse merskatten som følge heraf.

Tryghedsgaranti for almene lejere

For lejerne i den almene udlejningssektor betyder aftalen ifølge Boligselskabernes Landsforening, at der politisk er givet en tryghedsgaranti til lejerne i den almene udlejningssektor. Den almene sektors boligskatter forventes under de nuværende regler at udgøre 2,5 milliarder kroner (2017-priser) i 2021, hvor de nye ejendomsvurderinger træder i kraft. Overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem
må hverken for ejere eller lejere i 2021 føre til, at nogen betaler mere i grundskyld end under de nuværende regler. Som følge af tryghedsgarantien, som konkret udmøntes via en skatterabat til den enkelte ejendom, vil en række boligejere og lejere
opleve faldende ejendomsskatter i 2021. For
den almene sektor forventes de samlede ejendomsskatter at falde fra 2,5 milliarder kroner under de nuværende regler til 1,9 milliarder kroner i 2017-priser.

Loft over til 2040

Der er samtidig lagt et loft over, hvor meget de samlede almene ejendomsskatter må stige frem mod 2040, nemlig på 600 millioner kroner i 2017-priser. Dermed er den samlede effekt af ændrede ejendomsvurderinger, skatterabat og stigningsloft, at de samlede almene ejendomsskatter – tilsvarende de private boligskatter
- holdes nogenlunde i ro frem mod 2040.

De almene vurderinger

Selvom de samlede almene ejendomsskatter holdes i ro kan der være nogle, som oplever relativt kraftige stigninger i ejendomsvurderingerne.
Der er imidlertid stor usikkerhed om de konkrete vurderinger for erhvervsejendomme, som den almene sektor hører under, hvorfor det er udskudt til 2020 at beslutte hvordan man skal undgå, at nogle almene boligafdelinger vil opleve store årlige stigninger i takt med at skatterabatten udfases. Der er dog politisk enighed om, at dette skal håndteres og undgås.

Private lejere: ikke samme tryghed

For lejerne i den privatejede udlejningssektor betyder aftalen, at ejendomsskatten for udlejerne og dermed lejerne omfattes af en skatterabat der sikrer, at der i år 2021 ikke skal betales mere i ejendomsskat end efter gældende skatteregler. Skatterabatten udfases gradvist, så ejendomsskatten højst kan stige fra det ene år til det næste med 5 pct. af den samlede skatterabat i 2021. Satsen på 5 pct. indebærer, at skatterabatten for året 2021 er afviklet efter 20 år. Stiger grundværdierne efter 2021, skal der betales øget grundskyld som følge heraf. Samlet giver dette lejerne i den privatejede udlejningssektor en vis tryghed mod store stigninger, men slet ikke i samme omfang som for de almene lejere.

Lejere betaler også ejendomsskat

Med aftalen er det lykkedes at få en vis lydhørhed for lejernes forhold. En af de mest udbredte misforståelser er, at det kun er boligejere, der betaler ejendomsskat. Ejendomsskatten betales af grundværdien og kaldes også grundskyld. Lejere betaler faktisk også ejendomsskat, men det sker over huslejen. Stiger grundværdierne, så kan udlejeren sende grundskattestigningen videre til lejerne. Den private udlejer kan glæde sig over formuegevinsten, og lejerne betaler skatten på formuen. Stiger grundværdierne i den almene udlejningssektor, kan lejere belåne stigningen, men ikke som boligejerne trække den ud til eget forbrug. Men lejerne i den almene udlejningssektor kan få rettet den offentlige vurdering af jordværdien. Lejere i den private udlejningssektor er afhængige af, om udlejeren vil klage over vurderingen.

Samfundet taber 14 mia. kr.

Ejendomsværdiskatten for boligejerne sættes permanent til 0,55 %. Det betyder, at ejendomsskatteprocenten er noget nær det halve af den neutrale ejendomsværdiskatteprocent. Den neutrale ejendomsværdiskat er beregnet af Vismændene og Velfærdskommissionen.

Den neutrale ejendomsværdiskat er den ejendomsværdiskat, som vil medføre, at boligejerne betaler samme skat af deres opsparing som lejerne. Selv skatteministeren kender den neutrale ejendomsværdiskat. I et svar til skatteudvalget på spm. nr. 11 d. 13. november 2013 oplyser ministeren, at den neutrale ejendomsværdiskat skal være 1,2 %. En ejendomsværdiskatteprocent nedsat til 0,55 betyder, at samfundet taber ca. 14 mia. kr. årligt i skatteindtægter. Efter såkaldt tilbageløb ca. 9 mia. kr. årligt.

Lejerne koster også samfundet tabte skatteindtægter. Samfundet taber skatteværdien af, at udlejerne af almene og privatejede udlejningsboliger ikke må opkræve markedsleje og dermed ikke kan beskattes af en markedsleje. Men da afskaffelse af huslejereguleringen vil betyde tilsvarende merudgifter til individuel boligstøtte, så er nettoskatteprovenuet af markedsleje lig nul kr.

Ejerne vinder, men…

Regnestykket viser, at boligejerne også fremover vil få langt større subsidier fra samfundet end der tilkommer lejerne. Hertil kommer skattefrie gevinster til boligejerne i form af en skattefri gevinst ved salg af boligen. I gennemsnit over lang sigt stiger ejerboliger 0,9 % årligt mere end prisudviklingen. Den værdistignings-gevinst er for de fleste boligejere skattefri. Indirekte vil det nye skattesystem betyde, at gevinsten udhules, alt afhængig af, hvor stort et beløb den enkelte boligejer vælger at indefryse.

Støtte til murstenene

Den individuelle boligstøtte, som koster 15 mia. kr. årligt, er en boligsocial støtte, som sikrer, at lavindkomster, enlige med børn og pensionister får et økonomisk tilskud, sådan at lavindkomsterne kan bo i en lidt større og bedre bolig end ellers. Denne støtte afhænger af hustandsindkomst, antal børn mv. og skal ikke regnes med, når man sammenligner støtten til de forskellige boligformer.

Populært sagt: skattesubsidiet til boligejerne betyder, at boligejerne har råd til flere boligkvadratmeter - uanset indkomst. Reguleringsgevinsten til lejerne betyder, at lejerne har råd til flere boligkvadratmeter, uanset indkomst. Det er - populært sagt - en støtte til murstenene, uanset hvem der bor i boligen.

Ejerne koster mere

For LLO er det vigtigt at bevare huslejereguleringen. Boligejernes skatterabat gør det nemmere at opretholde huslejereguleringen. Boligejernes rabat koster samfundet langt mere end huslejereguleringen. Samtidig er denne rabat et vigtigt argument for at opretholde en huslejeregulering.

LLO’s Formand: Garantien for svag

LLO’s landsformand, Helene Toxværd, siger om aftalen:

”I LLO noterer vi os med tilfredshed, at socialdemokraterne og Dansk Folkeparti har hørt, hvad LLO har sagt, nemlig at også lejerne betaler boligskat – og at de fortjener den samme tryghed, som Folketinget vil give boligejerne.

Når det gælder skat og skattebetaling, så ligger djævlen i detaljen. Her er vi til gengæld slet ikke tilfredse, for garantien for især de private lejere er for svag. Forligspartierne og embedsmændenes fokus har været boligejerne, ikke lejerne, det ses tydeligt i aftalen. Heldigvis ligger der også i aftalen, at systemet skal evalueres i 2020, og her får forligspartierne mulighed for at rette op på den nuværende aftale. Fra LLO’s side lover vi til den tid at hjælpe dem med at huske, at lejerne også har ret til boligtryghed!”

Om forfatteren

Se artikler af Jesper Larsen

Tidligere cheføkonom i LLO

Back to top