Kan huslejenævnet hjælpe?

Hvis du bor til leje i en privat udlejningsejendom, kan du i mange tilfælde få hjælp hos huslejenævnet.

Betaler jeg egentlig for meget i leje? Er min varmeregning for høj? Skal jeg virkelig betale for opvaskemaskinen, som er gået i stykker? Vores hjem er vores base, men at bo til leje kan desværre også ofte indebære uenigheder mellem udlejer og lejer, som kan have tydelige modsatrettede interesser. Hvis du bor til leje i en privat udlejningsejendom, kan du i mange tilfælde få hjælp hos huslejenævnet. I denne artikel gennemgås i overordnede træk hvilke sager, huslejenævnet har kompetence til at behandle, og hvordan processen forløber.

Huslejenævnets kompetence

Alle kommuner i Danmark har pligt til at oprette et huslejenævn eller oprette et huslejenævn i samarbejde med andre kommuner. Huslejenævnet har kompetence til at behandle en lang række sager, herunder sager om huslejens størrelse, lejeforhøjelser, forbrugsregnskaber, parternes pligt til at renholde og vedligeholde, lejestigning i forbindelse med forbedringsarbejder, opfyldelse af udlejerens pligt til at føre en indvendig vedligeholdelseskonto, istandsættelse ved fraflytning mv. Selvom huslejenævnet kan behandle en lang række sager, kan huslejenævnet dog ikke behandle de sager, som omhandler opsigelse og ophævelse af lejemål og afslag i lejen med tilbagevirkende kraft på baggrund af mangler. Disse sager skal derimod behandles af boligretten som første instans. Nævnet kan ligeledes afvise sager, hvor en egentlig bevisførelse er nødvendig. Dette kan gøre sig gældende, når det er nødvendigt med vidneafhøring eller syn og skøn. Idet huslejenævnet træffer afgørelser i konkrete sager mellem lejer og udlejer, er det ikke muligt at modtage rådgivning fra huslejenævnet selv. Huslejenævnet har dog en vejledningspligt, hvorfor nævnet kan yde generel vejledning om, hvilke sager nævnet kan behandle.

Hvem består Huslejenævnet af?

Selve huslejenævnet består af tre medlemmer: en formand, en lejerrepræsentant og en udlejerrepræsentant. Formanden beskikkes af Indenrigs- og Boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. Ligeledes skal formanden være uddannet jurist og må ikke have særlig tilknytning til grundejer- og eller lejerorganisationer, eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler. De to øvrige medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de større udlejer- og lejerforeninger. Nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed, og hvis lejerrepræsentanten og udlejerrepræsentanten ikke kan blive enige, gør formandens stemme udslaget.

Processen i Huslejenævnet

Huslejenævnet er et tvistenævn, hvorfor nævnet kun kan behandle en sag, hvis der rent faktisk er en tvist mellem lejer og udlejer. Af samme grund vil det derfor altid være en god idé først og fremmest at tage kontakt til sin udlejer for at finde ud af, om konflikten kan løses ved mindelig dialog. Nogle huslejenævn kræver dokumentation for, at der er en konflikt mellem lejer og udlejer, hvorfor det – også i denne situation – er en god idé, at dialogen med udlejer foregår skriftligt. Såfremt udlejer ikke svarer, eller hvis det ikke er muligt at finde en løsning med sin udlejer, kan sagen indbringes for huslejenævnet. Dette koster et gebyr på 357 kr. (2024-niveau), som den, der indbringer sagen, skal betale.

En sag i huslejenævnet foregår på skriftligt grundlag. Der er således ikke tale om, at parterne skal møde op og forklare sig mundtligt. Både lejer og udlejer kan indbringe en sag for huslejenævnet, men i nogle sagstyper har udlejer decideret pligt til at indbringe tvisten for huslejenævnet, hvis udlejer vil fastholde sit krav. Dette gør sig for eksempel gældende i det tilfælde, hvor lejer får en varsling om omkostningsbestemt lejeforhøjelse, og lejer rettidigt gør indsigelse mod denne over for udlejer. Hvis udlejer i så fald vil fastholde lejeforhøjelsen, skal udlejer indbringe tvisten for huslejenævnet, som kan tage stilling til, hvorvidt lejeforhøjelsen er berettiget. Når en sag er indbragt for huslejenævnet opstartes en høringsproces. Både lejer og udlejer vil blive hørt, og begge parter vil hverisær få mulighed for at læse og kommentere på hinandens skrivelser. Det er af denne grund vigtigt at pointere, at du som lejer vil få indsigt i alle de oplysninger, som huslejenævnet vil benytte som grundlag for at træffe afgørelse i sagen, og at du som lejer gennem hele høringsprocessen har mulighed for at kommentere på udlejers påstande og skrivelser. Det skal ligeledes bemærkes, at huslejenævnet er underlagt en pligt til at indhente de oplysninger, der er nødvendige for, at huslejenævnet kan træffe afgørelse på et oplyst og korrekt grundlag. I nogle tilfælde vil huslejenævnet også komme ud for at besigtige lejemålet for derefter at lave en besigtigelsesrapport, som vil indgå i nævnets vurdering af sagen. De fleste huslejenævn i landet har desværre en lang sagsbehandlingstid, hvorfor det kan være nødvendigt at væbne sig med tålmodighed efter indbringelse af en sag. Når din sag har været forelagt nævnet, og nævnet er nået til enighed, vil du modtage en skriftlig afgørelse. Afgørelsen vil indeholde en begrundelse for resultatet og en klagevejledning.

Særligt for København

Hvis din afgørelse er truffet af Københavns huslejenævn kan sagen ankes til Københavns ankenævn mod et yderligere gebyr på 188 kr. (2024-niveau). Alle andre huslejenævn i landet har ikke et ankenævn, hvilket betyder, at såfremt din afgørelse er truffet af et andet nævn end Københavns nævn, og du er uenig i afgørelsen, kan den ankes til boligretten. Huslejenævnets afgørelser kan være lange – men gør dig selv den tjeneste, at læse afgørelsen grundigt igennem. Hvis huslejenævnet har lagt vægt på forkerte oplysninger, kan huslejenævnet have pligt til at genoptage sagen – og inden for lejeretten kan selv de helt små detaljer have stor betydning for sagens udfald.

Hvad sker der, hvis udlejer ikke overholder afgørelsen?

Hvis du har fået en afgørelse fra huslejenævnet, hvoraf det fremgår, at du skal have penge tilbage fra udlejer, og udlejer ikke inden for fristen betaler disse penge, har huslejenævnet desværre ikke kompetence til at opkræve dit tilgodehavende hos udlejer. I denne situation kan du forfølge dit krav ved en inkassosag mod udlejer. Hvis du har fået en afgørelse fra huslejenævnet, hvoraf det fremgår, at udlejer bliver påbudt at udføre visse vedligeholdelsesarbejder, men udlejer ikke overholder afgørelsen, kan du som lejer bede Grundejernes Investeringsfond om at udføre arbejdet for udlejers regning.

Hvordan kan vi i LLO hjælpe dig?

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt nævnet kan behandle en bestemt type sag eller er i tvivl om, hvordan sagen skal indbringes eller gerne vil have, at LLO hjælper dig med at køre din sag i huslejenævnet, så tøv ikke med at kontakte din lokale LLO-afdeling for at høre nærmere.