Kan udlejer selv sætte lejen en smule ned for at undgå yderligere lejenedslag?
En kommentar til U.2023.584 Ø / TBB2023.96 Ø.
I flere lejeforhold skal huslejen væsentligt overstige det lejedes værdi førend, at lejer kan opnå et lejenedslag. Væsentlighedsgrænsen udgør ca. 10-15%. For landsretten var parterne enige om at huslejen skulle være 1540 kr. pr. kvm. Udlejer havde dog sat huslejen ned af egen drift efter lejer havde indbragt sagen for huslejenævnet. Nedsættelsen medførte at huslejen gik fra en kvadratmeterleje på 1750 kr. til 1694 kr.
Spørgsmålet var derfor alene, hvad der er udgangspunktet for væsentlighedsvurderingen: Er det 1750 kr. (13,64%) eller er det 1694 kr. (ca. 10%)?
Retsgrundlag
(daværende) Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (nu lejelovens § 19, stk. 2).
”Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3-7 og § 73, stk. 3, i lov om leje.”
Bemærk at væsentlighedskravet blev taget ud for lejemål indgået 1.7.2020 eller senere ved den såkaldte ”Blackstone-indgreb”. Ordet ”væsentligt” blev derfor fjernet for fremtiden. Dette blev kaldt ”huslejebremse”.
Sagsfremstilling:
1.1.2019 Lejer flytter ind. Den aftalte husleje udgør 1750 kr. pr. m2 pr. år
23.12.2019 Lejer indbringer sag for huslejenævnet med påstand om, at huslejen er for høj. Efter indbringelsen sætter udlejer ensidigt huslejen ned til en årlig kvadratmeterleje på 1694 kr.
29.9.2020 Huslejenævnet nedsætter den årlige kvadratmeterleje til 1540 kr. og bemærker
” Huslejenævnet begrundede sin afgørelse med, at den årlige leje på 183.000 kr. væsentligt oversteg det lejedes værdi sammenlignet med andre lignende lejemål”
2.12.2021 Boligretten stadfæster huslejenævnets afgørelse dommerstemmerne 3-0, da udlejer ikke løfter bevisbyrden.
15.11.2022 Landsretten stadfæster boligrettens afgørelse (med ny begrundelse). Parterne var enige om at den rigtige husleje er 1540 kr. og parterne skærer sagen til således, at retten alene skal tage stilling til hvad der er udgangspunktet for væsentlighedsvurderingen: Er det 1750 kr. (13,64%) eller er det 1694 kr. (10%)?
Østre Landsrets begrundelse:
”Parterne er for landsretten enige om, at værdien af det omhandlede lejemål svarer til en årlig leje på 166.320 kr. ekskl. forbrug, og spørgsmålet er derfor alene, om udlejer har godtgjort, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2 og stk. 5, sidste pkt.
Den årlige leje er i lejeaftalen aftalt til 189.000 kr. ekskl. forbrug. Efter at lejerne havde indbragt denne leje for huslejenævnet, nedsatte udlejer på eget initiativ den årlige leje til 183.000 kr. ekskl. forbrug og anførte, at lejen herefter ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi. Landsretten finder, at væsentlighedsvurderingen, der efter lovens ordlyd vedrører den aftalte leje, under de anførte omstændigheder skal foretages i forhold til den aftalte leje på 189.000 kr. og ikke den under sagens behandling nedsatte leje på 183.000 kr., idet udlejer ellers ville have mulighed for at omgå kravet om væsentlighed, jf. herved UfR 2020.436 V [min fremhævning].
Landsretten finder, at udlejer ikke har godtgjort, at den aftalte årlige leje på 189.000 kr. ekskl. forbrug ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi på årligt 166.320 kr. ekskl. forbrug. Det bemærkes i den forbindelse, at den aftalte årlige leje er 13,64 % højere end det lejedes værdi. Det, som udlejer har anført for landsretten om lejemålets eksklusive og unikke karakter, kan ikke føre til en ændret vurdering.
Herefter, og da det, som udlejer i øvrigt har anført, ikke kan føre til et andet resultat, stadfæster landsretten boligrettens dom
Kommentar:
Som Østre Landsret selv påpeger, så er er denne afgørelse i fuldstændig tråd med Vestre Landsrets dom i UfR.2020.436V. I denne dom henviste Vestre Landsret i sin begrundelse til boligrettens formand, der udtalte:
”Det bemærkes, at væsentlighedsvurderingen skal foretages i forhold til den aftalte leje og ikke i forhold til udlejerens under sagernes behandling i retten nedsatte påstande, idet udlejer ellers ville have mulighed for at omgå kravet om væsentlighed”
Retstilstanden er således den samme både i øst og vest, hvilket er glædeligt henset til forudberegneligheden.
Det er desuden relevant at se i hvor høj grad begge landsretter lægger vægt på en formålsfortolkning samt risikoen for omgåelse. Denne vægtning bør også få betydning for andre lejesager, som peger i retning af at udlejer vil opnå en urimelig fordel.
For egen regning kan man også påpege, at også lovens ordlyd peger i retning af landsrettens resultat, da der direkte henvises til "lejeaftalens indgåelse", som tidspunktet for vurderingen. En ensidig ændring af lejeaftalen kan dårligt siges at udgøre en indgåelse af en lejeaftale.
Lejelovens § 19, stk. 2 ”Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der (væsentligt) overstiger det lejedes værdi”.
Spørgsmålet om væsentlighed er delvist uddøende, da der som nævnt ikke er væsentlighedskrav for gennemgribende moderniserede lejemål indgået d. 1. 7. 2020 og senere, men spørgsmålet er stadigvæk relevant i fx småhuse, lejeboliger i uregulerede kommuner og i de såkaldte 80/20 ejendomme.
Endeligt kan det diskuteres, om lejer direkte skal nægte at tage imod et nedslag i lejen, og fx indbetale mere end udlejers huslejeopkrævning. Det fremgår ikke fuldstændigt klart af domsresuméerne om lejerne var blevet ved med at indbetale den højere leje, men da begge landsretsdomme betoner bekæmpelsen af omgåelse, så kan dette ikke siges være et krav.
