Kollektiv råderet og kollektive forbedringer

Nyt køkken, en altan, nyt bad eller... måske et nyt fællesområde?

Læs her hvordan man får det, når man bor til leje i en almen bolig. Og hvordan lånet betales over huslejen.

Mange lejere har et ønske om at kunne istandsætte og forbedre deres bolig eller den ejendom, de bor i. Men ikke alle er klar over mulighederne for istandsættelses- og forbedringsprojekter i alment boligbyggeri, og hvordan de kan finansieres og udføres. Vidste du, at du som almen beboer har mulighed for kollektivt at få udført moderniseringer i din bolig og i afdelingen - fx et nyt køkken, en altan, nyt bad eller nye fællesområder - gennem en beboerdemokratisk vedtagelse på afdelingsmødet?

Betal lånet over huslejen

Det er afdelingen, der står for optagelse af lånet, og som beboer tilbagebetaler du direkte over huslejen.

Dette skyldes, at beslutningskompetencen for udførelse af bl.a. modernisering og forbedringer i alment byggeri hænger tæt sammen med beboerdemokratiet og betyder, at det er afdelingsmødet, der godkender de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen, som ligger uden for den enkelte lejers individuelle råderet og installationsret (som beskrevet i Vi Lejere nr. 4. 2018).

Det betyder, at afdelingsmødet kan tage stilling til, om afdelingens boliger skal forbedres – kollektivt eller individuelt. Reglerne står beskrevet i almenboligloven og i bekendtgørelse om drift af almene boliger med videre. Kilde: Trafikstyrelsen 

Hvis du bor privat

Bor du i en privat lejebolig, findes der også muligheder for at foretage forbedringsarbejder, men reglerne er lidt anderledes. På http://llo.dk/lejeloven-a-z findes en beskrivelse af dine muligheder for forbedringer, når du bor i privat lejebolig.

Kollektiv råderet – individuel modernisering

Vilkårene for den kollektive råderet adskiller sig bl.a. fra den individuelle råderet ved, at den kollektive råderet kun kan komme til sin anvendelse, hvis et projekt indstilles som forslag på et afdelingsmøde og et flertal blandt de tilstedeværende beboere eller en samlet afdeling stemmer for at forbedre deres boliger, bygningen eller udearealer. Beslutningen er dermed kollektiv, og selve moderniseringen omfattende mere end én enkelt bolig. Som beboer kan du godt stemme ja til at benytte den kollektive råderet på afdelingsmødet, uden selv at gøre brug af den, hvis du ikke ønsker det. Når ordningen er vedtaget, er det frivilligt, om du selv vil benytte dig af den kollektive råderet. Det du stemmer om, er muligheden for at samtlige beboere kan vælge at gøre brug af den. Hvis du stemmer nej til at kunne anvende den kollektiv råderet, fratager du måske de andre beboere muligheden.

Afdelingen optager lånet

Ved kollektiv råderet er det afdelingen, der finansierer forbedringen eller optager et lån. Optages et lån, finansieres forbedringerne ofte med annuitetslån med en maksimal løbetid på 30 år. Lånet afdrages gennem en lejeforøgelse for de boliger, som har valgt at takke ja til moderniseringen.

Tilbagebetaling sker over huslejen gennem hele afskrivningsperioden. Når lånet er indfriet, bortfalder udgiften som regel på huslejeopgørelsen. Med mindre afdelingen beslutter at opretholde udgiften af hensyn til afdelingens økonomi og boligernes indbyrdes værdi.

Kilde: Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v., Kapitel 2. Beboerdemokrati, 37 b

Kollektive forbedringer

Til forskel for den kollektive råderet, hvor man som beboer godt kan takke nej til en forbedring og dermed fravælge at skulle betale til moderniseringen, kan der på afdelingsmødet i stedet stilles forslag om at igangsætte et projekt, som udføres og finansieres som en kollektiv forbedring. Her vil projektet være betinget af at skulle gennemføres i samtlige boliger – altså kollektivt. Vedtages projektet på afdelingsmødet, kan enkelte beboere ikke efterfølgende komme og frasige sig den vedtagne forbedring. Ofte vil større projekter og vedligeholdelsesarbejder falde ind under denne kategori, hvor økonomien som oftest helt eller delvist finansieres af henlæggelser til periodisk og planlagt vedligeholdelse fra langtidsplanen.

Kilde: Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v., Kapitel 2. Beboerdemokrati, § 37 og 37 b.

Ansøgningsprocessen

Når et forslag vedtages på afdelingsmødet, skal afdelingen efterfølgende ansøge deres organisationsbestyrelse om godkendelse af moderniserings- eller forbedringsarbejderne samt sørge for godkendelse hos det kommunale tilsyn, hvis lejeforhøjelsen overstiger 1 % af lejen i de berørte lejemål. Boligadministrationen er ofte et vigtigt bindeled og står for udfærdigelse og afklaringer ift. ansøgning, økonomi, godkendelser mv. Derfor er det vigtigt, at afdelingen indgår en dialog omkring projektet.

Kilde: Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v., Kapitel 2. Beboerdemokrati, § 37.

I tilfælde af en tvist

Hvis der i projektforløbet opstår en tvist mellem boligorganisationen og afdelingsmødet i forbindelse med anvendelsen af enten den kollektive råderet eller kollektive forbedringer, skal boligorganisationen indbringe spørgsmålet til kommunalbestyrelsen, som vil træffe en afgørelse.

Kilde: Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v., Kapitel 2. Beboerdemokrati, § 37 b.