Lejeloven: Nye regler om e-mails
Folketinget vedtog i december 2017, at der skal gælde nye regler for brug af e-mails imellem lejer og udlejer. Reglerne gælder både for udlejning af almene og private boliger.
De nye regler gælder allerede for lejemål indgået d. 1. januar 2018 og senere.
For lejeaftaler, der er indgået før d. 1. januar 2018, gælder de nye regler først pr. d. 1. januar 2019. Indtil da gælder de gamle regler. De nye regler gælder ikke for lejere, der fritaget fra at modtage Digital Post fra det offentlige.
Hvad er nyt?
De nye regler betyder, at e-mails bliver den normale kommunikationsmetode imellem lejer og udlejer. Dette gælder for næsten alle kommunikationsformer, eksempelvis lejevarslinger, forbrugsregnskaber etc. Der skal dog altid sendes brev i følgende tilfælde:
1. Udlejers opsigelse af lejemål (dog ikke hvis der er tale om udlejning af et værelse hvor udlejer selv bor (såkaldte accessoriske enkeltværelser)).
2. Lejers indsigelse imod udlejers opsigelse (undtagen accessoriske enkeltværelser). (dog kan der muligvis lovligt aftales noget andet i kontrakten)
3. Udlejers påkrav (rykkere) til lejerne ved manglende huslejeindbetaling. Hvis enten lejer eller udlejer ønsker at bruge almindelig post i stedet for e-mails, skal den anden part have besked om dette, og have én måneds varsel til at overgå til almindelig post. Man behøver ikke at begrunde sit ønske om at overgå til almindelig post.
Hvad hvis udlejer ikke har din e-mail adresse?
Hvis udlejer ikke har din e-mailadresse (hvis du f.eks. ikke har en), gælder ovenstående regler ikke. Det fremgår af lovens bemærkninger, at der skal indgås en aftale om kommunikation med en bestemt e-mail adresse.
Hvad hvis du har en aftale om brug af e-mails og du skifter e-mailadresse?
Hvis du skifter e-mail adresse, skal du meddele dette til udlejer. E-mails, der kommer ind på e-mailadresser, der ikke længere bliver brugt, anses for at være kommet frem, da udlejer ikke kan vide, om du er holdt op med at tjekke en bestemt e-mail-konto.
Hvad hvis har en aftale om brug af e-mails og du sletter din e-mailadresse?
Hvis din gamle e-mail adresse er lukket/slettet, skal udlejeren ”i første omgang rette henvendelse til lejeren med henblik på at få den digitale kommunikation genoprettet. Udlejeren er i perioden indtil den digitale kommunikation er genoprettet, henvist til at fremsende meddelelser med almindelig post”. Dette følger af lovens bemærkninger.
Vær opmærksom på, at en ulovlig nedlæggelse i yderste konsekvens kan medføre ophævelse af lejemålet. Dette kan dog kun ske ”i særlige tilfælde, fx ved gentagelse og manglende iagttagelse af udlejerens opfordring til genetablering”, som beskrevet i lovens bemærkninger.
Hvad hvis en henvendelse ryger i spam-filtret?
Hvis en e-mail ryger i et spamfilter, regnes den ikke for at være kommet frem (jf. lovens bemærkninger). Risikoen for, at en meddelelse kommer frem påhviler den, der normalt har bevisbyrden. Dette kaldes også ”forsendelsesrisikoen”.
Det betyder, at det normalt er den der ønsker, at en meddelelse der kommer frem, der må bære risikoen for at meddelelsen alligevel ikke når frem. Dette gælder dog ikke, hvis man reagerer på noget, modparten har fremsendt, fx hvis lejer gør indsigelse imod en lejevarsling som udlejer har fremsendt.
Jeg er fritaget for at modtage Digital Post fra det offentlige, skal jeg gøre noget?
Hvis du er fritaget fra at modtage Digital Post fra det offentlige, skal du gøre din udlejer opmærksom på dette. Udlejeren kan bede om dokumentation i den forbindelse.
Du er fritaget fra det tidspunkt, du meddeler dette til udlejer. Det er af bevishensyn bedst at lave denne orientering på skrift. For nye kontrakter (dvs. aftaler indgået d. 1. januar 2018 og frem):
Udlejer må pr. 1. januar 2018 sende dig e-mails, hvis:
1. Du har oplyst udlejer din e-mailadresse,
2. Du ikke er fritaget fra at modtage Digital Post fra det offentlige og
3. Ingen af parterne har opsagt aftalen om brug af e-mails med en måneds varsel.
For ældre aftaler (dvs. aftaler indgået før d. 1. januar 2018). Udlejer må pr. 1. januar 2019 sende dig e-mails, hvis:
1. Du har oplyst udlejer din e-mailadresse,
2. Du ikke er fritaget fra at modtage Digital Post fra det offentlige,
3. Udlejer har sendt dig en besked om, at han vil bruge de nye regler og
4. Ingen af parterne har opsagt aftalen om brug af e-mails med en måneds varsel.
Hvis du har spørgsmål om de nye regler, så kontakt til lokale LLO-afdeling.
