Lille og tam boligaftale
Forslag om nettoprisindeksering af huslejen i flere lejemål. Der er også fokus på at styrke beboerrepræsentationerne og mindske sagsbehandlingstiden i huslejenævnene, Men først skal det analyseres! aftalen lukker et hul i tilbudspligten, men efterlader en ladeport.
Regeringen (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne), Socialistisk Folkeparti, Danmarksdemokraterne, Det Konservative Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti og Alternativet indgik d. 15. maj 2023 en politisk aftale om bygge- og boligpolitiske indsatser.
Det er således blevet en meget bred aftale, men måske er den blevet for bred - set med lejernes øjne. Aftaleparterne kan næsten kun blive enige om at lave analyser af nogle problemstillinger - ikke deciderede lovændringer. Ikke mindre end tre analyser og én undersøgelse bliver det til.
Særligt tre aftalepunkter fortjener at blive nævnt:
1. Nettoprisindeksering skal blive muligt i flere lejemål - men ikke et ord om huslejeloft
Et af de centrale punkter i aftalen er, at det også skal være muligt at nettoprisindeksere huslejen i omkostningsbestemte boliger (både almindelige og gennemgribende moderniserede boliger).
Ændringen sker på baggrund af en dom fra Østre Landsret som tillod dette. Dette gjorde op med en tidligere forståelse af loven fra bl.a. lovændringen i 2015. Aftaleparterne nævner selv, at lovændringen kun vil have en konsekvens ”i ganske få tilfælde”.
Regeringen har herefter fremlagt et forslag, således at forslaget får tilbagevirkende kraft fra den nye lejelov trådte i kraft, d. 1.7.2022. Dog først med virkning fra 1.1.2024.
Vi har tidligere i Vi Lejere beskrevet problemet med den ”glemte” mulighed for nettoprisindekseringer (Vi Lejere nr. 2/2023 s. 11). I korte træk gøres udlejers ulovlige vilkår - som udlejer i dag kan pålægges bøde og fængsel for at indføre - lovlige med tilbagevirkende kraft. Der er i den juridiske teori tvivl om dette får betydning for efterbetalingskrav. Det mener LLO ikke, men vi vil have skarpt fokus på dette under høringen af forslaget.
Der er til gengæld ikke et ord om, hvad der sker, når huslejeloftet stopper. Det var meningen, at der skulle laves et nyt forslag til regulering af huslejen, som blev færdiggjort i 2023, men nu kommer der nok slet ikke en løsning.
2. Styrkelse af beboerrepræsentationer
Aftaleparterne er enige om at lave en analyse af muligheden for at lade beboerrepræsentationen repræsentere lejere i sager ved domstolene - på samme måde som man i dag kan i huslejenævnene. Dette er et teknisk skridt i den rigtige retning. Det er grundlæggende vigtigt, at alle lejere kan omfattes af sager i ejendommen på en nem og effektiv måde. LLO har tidligere foreslået netop denne styrkelse.
3.Fokus på huslejenævn - men ikke et ord om tidligere rapport
Aftalen indeholder også en ny analyse af, hvordan sagsbehandlingstiden i huslejenævnene kan forkortes, og at der skal være ensartet sagsbehandling over hele landet. Det nævnes dog ikke med ét ord, at der allerede er lavet en sådan rapport , nemlig ”Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering” af 23.2.2022 som blev lavet af KL, Grundejernes Investeringsfond, Huslejenævnsforeningen, EjendomDanmark og LLO. Her var der enighed om en række forslag, som vi nu ikke ved om bliver til noget.
Nu skal der altså laves endnu en rapport, som forventes færdig ved udgangen af 2024. Det ser ud til at være ministeriet selv, der laver analysen. Der er dog mulighed for at inddrage løsningerne fra den tidligere analyse, men denne gang er det i sidste ende ministeriet, der suverænt bestemmer analysens indhold.
Lukker et hul i tilbudspligten – men efterlader en ladeport
Aftalen vil lukke muligheden for, at udlejer kan undgå tilbudspligt ved den metode, der blev brugt i det såkaldte ”Six Pack”-salg. Altså at udlejer sælger ejendommene til flere forskellige købere, hvoraf ingen af den opnår en bestemmende indflydelse. Højesteret godkendte denne model i 2020 med stemmerne 4-1.
Mange ejendomshandler sker ved at bruge den såkaldte ”dobbelt-holding- metode”.
Det vil kort sagt sige, at ejendommens ejer indsætter flere selskaber i opadgående linje i ejendommens ejerstruktur. Når ejendommen herefter handles, sælger man teknisk set ikke ejendommen eller ejendommens ejerfirma, men derimod et firma længere oppe i fødekæden. På denne måde skifter ejendommen teknisk set ikke ejer, og det udløser derfor ikke tilbudspligt. Denne metode har Højesteret godkendt tilbage i 1993. (U.1993.868H).
Det skal understreges, at det udløser tilbudspligt første gang man indfører dobbelt- holding-strukturen, men for fremtiden vil man altså kunne nøjes med at sælge et selskab højere oppe i fødekæden.
Der var i den politiske aftale om det såkaldte Blackstone-indgreb fra 2020 lagt op til at lukke dette hul. Citat: ”parterne [er] enige om at ændre lejelovens regler om tilbudspligt, så det ikke er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejendommen i et selskab.” (Aftalens s. 8).
Der var fremlagt en langt mere virksom styrkelse af tilbudspligten i 2022, som nåede at komme i førhøring hos høringsparterne på lejelovsområdet, men lovforslaget blev ikke gennemført efter heftig kritik fra bl.a. udlejerne.
Hvis muligheden for ”dobbelt-holding-metoden” efterlades intakt, så har den foreslåede stramning af tilbudspligten næsten ingen reel virkning, da ejere i givet fald vil kunne falde tilbage på den.
