Mindst 180.000 lejere rammes af en huslejebombe

Lejernes Landsorganisation (LLO) anslår, at mindst 180.000 lejere rammes af huslejestigninger på grund af stigninger i nettoprisindekset, som nu er de største i næsten 40 år.

LLO forventer, at lejerne må imødese huslejestigninger på omkring 10 % i januar 2023, medmindre der foretages et politisk indgreb.

Hvad er konsekvensen for de berørte lejere?

Regneeksempel:

• Et ungt par bor til leje i en nybygget lejlighed i København.
• Den månedlige husleje er 15.000 kr.
• Deres husleje reguleres pr. 1. januar på baggrund af stigningen i nettoprisindekset fra oktober til oktober.
• Vi antager, at nettoprisindekset bliver ved med at stige til 10% ift. året før.

Den månedlige huslejestigning er 1.500 kr. efter 1. januar pr. 2023

• Lejerne har også indbetalt depositum svarende til tre måneders husleje og forudbetalt husleje svarende til tre måneders husleje.
• Depositum og forudbetalt leje reguleres ligeledes op efter lejelovens regler. Regulering sker over tre måneder jf. Lejelovens § 60 stk. 1.

Lejerne skal derfor betale følgende stigninger:

Januar 2023                         4.500 (husleje + depositum + forudbetalt husleje)

Februar 2023                       4.500 (husleje + depositum + forudbetalt husleje)

Marts 2023                          4.500 (husleje + depositum + forudbetalt husleje)

April 2023                            1.500 (husleje).

Maj 2023                             1.500 (husleje).

Juni 2023                             1.500 (husleje).

Juli 2023                              1.500 (husleje).

August 2023                         1.500 (husleje).

September 2023                   1.500 (husleje).

Oktober 2023                       1.500 (husleje).

November 2023                   1.500 (husleje).

December 2023                    1.500 (husleje).

I alt:                                     27.000 kr.

Bemærk, at lejer som udgangspunkt skal få sit depositum tilbage ved fraflytning og at lejer skal bo den forudbetalte leje op i opsigelsesperioden. Fraregnes regulering af depositum og forudbetalt husleje er lejernes årlige huslejestigning på 18.000 kr. Lejer har dog pligt til at betale beløbene, da det er pligtig pengeydelse og lejer kan risikere ophævelse ved manglende betaling.

Hvor mange lejemål rammes af de store huslejestigninger?

Det er LLO’s konservative skøn, at mindst 180.000 lejemål rammes af stigninger i nettoprisindekset, baseret på hvilken huslejeregulering boligerne er underlagt.

Bemærk at det er omtvistet i den juridiske teori, hvorvidt alle private lejemål kan nettoprisindekseres. Vestre Landsret har for nyligt truffet en afgørelse, der indikerer, at det nok er tilfældet, men denne sag bliver måske anket til Højesteret, hvis der kan opnås tilladelse hertil (U.2022.2912 V)

Se bl.a. her: DLA Piper vinder landsretssag om nettoprisindeksering af OMK-leje | DLA Piper

Det er ikke LLO’s erfaring, at det er alle private lejemål, hvor hele huslejen rammes af reguleringerne uanset om dette er teoretisk muligt eller ej.

Nogle lejemål bliver kun ramt af nettoprisindekset i mindre grad, da dele af den omkostningsbestemte husleje reguleres efter nettoprisindeks. Dette er fx vedligeholdelseshensættelser. Ud fra den synsvinkel bliver nærmest alle lejemål ramt af stigningerne direkte eller indirekte.

Dette notat fokuserer dog på de boliger hvor hele huslejen reguleres efter nettoprisindeks. Her er det LLO’s skøn at ca. 180.000-200.000 boliger rammes. (se metode-boks for opgørelse)

Kan man gøre noget ved nettoprisindeksstigningerne med den nuværende lovgivning?

Det korte svar er, at det afhænger af lejefastsættelsestypen, om huslejen kan sættes ned.

For lejemål med omkostningsbestemt husleje (lejeloven kapitel 3) er loftet den omkostningsbestemte husleje (dvs. udlejers driftsudgifter + afkast). Overstiger huslejen dette beløb efter nettoprisindekseringen, kan den sættes ned.

For lejemål med husleje fastsat efter det lejedes værdi (lejelovens kapitel 4) er loftet ”det lejedes værdi”, som er en retlig standard, hvor huslejen fastsættes til hvad andre lejere betaler for lignende lejemål. Konkret fastsættes huslejen ved tvist efter huslejenævnets skøn eller efter sammenligningslejemål ved domstolene.

For lejemål med fri leje (lejelovens kapitel 5) er der intet loft over huslejereguleringen. Lejen vil reelt ikke kunne blive sat ned.

Da den eksisterende lovgivning ikke skærmer lejerne for disse ekstraordinære prisstigninger, foreslår LLO politisk handling, som styrker beskyttelsen af lejere imod pludselige huslejestigninger.

FAQ: Er det ikke rimeligt at huslejen stiger, når priserne generelt stiger?

Argument 1: Udlejerne oplever selv stigende omkostninger.

Nogle udlejerorganisationer gør gældende, at udlejerne har oplevet store stigninger i deres udgifter, hvorfor lejerne må forventes at betale mere i husleje.

Det er korrekt, at udlejer oplever visse stigninger i driftsudgifterne. Dog er en væsentlig del af de stigningerne i nettoprisindekset båret af stigninger for energipriser og madvarer, som udlejer ikke har udgifter til, da lejer fx betaler sin el- og varmeregning direkte til forsyningsselskabet.

Trækker man disse stigninger ud, lyder stigningen i nettoprisindekset fra juli 2021 til 2022 på 5,4% i stedet for 8,8 % ifølge tal fra Danmarks Statistik.

Dette indikerer, at udlejer vil opkræve en huslejestigning som overstiger omkostningerne.

Desuden regulerer udlejer ikke alene den del af huslejen, som angår driftsudgifter, men også den del, som angår afkast. Lejer skal således både betale for udlejers stigende driftsudgifter og for udlejers forhøjede afkast.

Argument 2: Udlejerne har måtte leve med lav lejeregulering i tider med lav inflation. Lejerne har i den periode nydt en lav huslejeudvikling.

Det er blevet anført, at lejerne i lang tid har nydt godt af et lavt nettoprisindeks, og derfor må tåle stigningerne.

Det er korrekt, at udviklingen i nettoprisindekset har været lav men huslejeudviklingen har været høj.

Den private husleje har oversteget nettoprisindekset i en meget lang periode. Dette skyldes, at udlejer ikke er bundet af nettoprisindekset ved genudlejning. En indflyttende lejer kan derfor opleve at have en meget højere leje end den fraflyttende lejer havde.

Sagt på en anden måde, så bygger de nuværende nettoprisindeksstigninger ovenpå en periode med rekordhøje huslejer.

Kilde: Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, s. 58, figur 3.10

Bemærk desuden, at huslejen ikke følger nettoprisindekset, da lejeren ikke kan kræve huslejen sat ned ved fald.

Dette skyldes lejelovens ordlyd (LL § 54, stk. 3)

”Lejeforhøjelse for lejeforhold, hvor lejen fastsættes frit efter parternes aftale, jf. stk. 1, kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren]”

Bemærk at der ikke står ”skal”, men ”kan”, hvilket giver udlejer mulighed for at undlade en regulering.

Metode.

Vi har taget udgangspunkt i regeringens ekspertgruppes rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, s. 53 tabel 3.5 (gengivet nedenfor) og sammenholdt antallet med den andel som vi erfaringsmæssigt ser reguleret i vores gennemgang af vores medlemmers lejekontrakter. 

Omkostningsbestemt husleje:

Få lejemål er nettoprisindekserede, da nettoprisindekset ikke må overstige den beregnede omkostningsbestemte husleje.

Nogle mener, at mange såkaldte småhuslejemål er reguleret efter nettoprisindeks. Vi tvivler dog på at andre end professionelle småhusudlejere vil gøre dette, så måske 10-15% af småhusene er omfattet (svarende til ca. 23.200-34.800 boliger).

Det lejedes værdi:

For 5,2-lejemål: 57.000 (nok snarere 60.000 i dag) næsten alle udlejere vælger at indeksere, da dette giver det bedste afkast. Alternativet er omkostningsbestemte lejestigninger, som typisk giver et mindre afkast, da kun de øgede driftsudgifter berøres. I praksis er stort set alle 5,2-lejemål reguleret efter NPI.

90-95% af 60.000 = 54.000-57.000 boliger.

Øvrige lejemål med det lejedes værdi (uregulerede kommuner eller ”80/20 ejendomme”) ser vi også ofte nettoprisindekset brugt, da dette både sikrer udlejer imod inflationen og ikke afskærer udlejer for at varsle lejen op ved ændringer i det lejedes værdi. Nogle vælger dog at undlade fx for nemmere at kunne opfylde væsentlighedsgrænsen ved løbende lejestigninger.

50% af 46.300 og 3500: 24.900.

Fri leje/markedsleje:

Næsten Alle omfattet, da lejen ellers ikke kan reguleres. Kun ved udlejers forglemmelse eller ældre lejemål fra før 1/7 2015, der i stedet lovligt har trappeleje:

90-100% 103.410- 114.900

I alt

 205.510-231.600

Vi har valgt at være endnu mere konservative ved at tage småhusene fra, da man kan argumentere for, at lejen ville kunne blive sat ned for dem, hvis stigningerne væsentligt overstiger lignende boliger hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje (hvis de vel at mærke indbringer sag om det).

Trækker man de 23.200 for det lavest mulige skøn får man 182.310 boliger, som vi så har rundet ned til 180.000. Det er dog usandsynligt at alle disse lejere 23.100-34.800 skulle prøve huslejens lovlighed i huslejenævnet, som i alt behandler ca. 5.000 sager om året. Det reelle tal er nok derfor tættere på 200.000 eller flere.

For spørgsmål eller kommentarer til notatet.

Kontakt chefjurist Anders Svendsen, asv@llo.dk tlf. 33860926