Når udlejer glemmer en opkrævning

Hvad skal du gøre, hvis udlejer pludselig sender en ”glemt” opkrævning over huslejen? En ny højesteretsdom giver svaret.

Forestil dig, at du er på restaurant. Efter måltidet betaler du naturligvis regningen og tager overtøjet på. Pludselig siger tjeneren, at regningen har været forkert, og at du har betalt for lidt.

Hvis det sker hurtigt, er det måske ikke det store problem, men hvad hvis du får et girokort ind ad brevsprækken en måned senere, eller måske ét eller ti år senere?

Vil du synes, det er rimeligt, eller vil du så sige, at ”bordet fanger”, og at tjeneren (som jo må vide hvad måltidet koster) skulle have lavet en korrekt regning til at starte med?

I juraen kalder vi sådanne spørgsmål for spørgsmål om ”forældelse”, altså at nogle krav automatisk bliver ”for gamle” og derfor ikke længere kan opkræves, eller vi kalder dem ”passivitet”. Altså: hvornår har modparten (restauranten) med sin handlemåde (regningen) givet udtryk for, at han eller hun ikke vil kræve sin ret (opkræve efter menukortet).

Glemte opkrævninger kan være tabte opkrævninger

Som lejer kan man komme ud for, at udlejer på samme måde glemmer at opkræve noget, som han eller hun ellers havde lov til efter lejekontrakten, fx en aftalt huslejestigning.

Højesteret har i år truffet en afgørelse om netop en glemt huslejestigning. Og den dom er god at kende, hvis udlejeren sender dig en opkrævning for en ”glemt” udgift.

Højesteretssagen handler om et advokatkontor (erhvervslejer), som har en lejeaftale med sin udlejer. Udlejeren glemmer både at opkræve en årlig trappelejeklausul på 2,5% samt en aftale om yderligere lejestigning over fire år.

Udlejer har glemt at opkræve begge beløb siden 2008, men sender i 2017 et påkrav om betaling for begge ”glemte” beløb - samt krav om renter.

Højesterets dom

Højesteret kommer for det første frem til, at alle krav, der blev fremsat mere end 3 år for sent, er forældede efter den almindelige forældelseslov § 3, stk. 1

For det andet er de krav, som ikke er forældede, i stedet bortfaldet ved passivitet.

Retten lagde vægt på, at fejlen ikke skyldtes ukorrekte eller manglende oplysninger fra lejers side, samt at udlejer måtte være nærmest til at vide noget om forholdene, og at ingen af parterne var i ond tro. Endelig gjorde det ingen forskel, at lejeren var et advokatkontor, og at udlejeren var en tøjforhandler.

Dommen kan bruges

Retten understreger, at der er tale om ”en samlet vurdering”, så man kan ikke være sikker på, at alle sager med manglende opkrævninger får det samme udfald.

Alligevel kan dommen bruges i langt de fleste tilfælde, hvor en lejer bare betaler den opkrævning, som han eller hun får. For når selv et advokatkontor ikke forventes at kigge godt efter, hvad der står i lejekontrakten, må beboelseslejere mindst have krav på det samme hensyn.

Dommen betyder dog ikke, at udlejer nødvendigvis er nægtet at kræve sin ret for fremtiden, altså ved nye huslejeopkrævninger. Tal derfor altid med din lokale LLO-afdeling, hvis du får et efterbetalingskrav.

Dommen er afsagt d. 12. februar 2020 og er trykt i Ugeskrift for Retsvæsen (U.2020.1765H)