Når udlejer vil ind - en kommentar til TBB2023.79 Ø.
Landsretten godkender udlejers adgangsvarsel på 3-4 dage og vægter lejelovens bemærkninger højere end lovens ordlyd.
Retsgrundlag
Udlejers ret til at få adgang til det lejede
Lejeloven § 102 [tidl. § 54]:
”Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det”.
Ophævelsesadgang for manglende adgang
Lejeloven § 182, stk. 1, nr. 3 [tidl. § 93]:
"Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde, jf. dog § 183"
[…]
3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter § 54, stk. 1, nr. 3, § 102, § 126, stk. 2, og § 186”.
Om kompetence
Lejeloven § 108:
”Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister efter dette kapitel”
Bemærk at lejelovens kapitel 11 omfatter paragrafferne: §§ 102-110, og dermed adgangsbestemmelsen i § 102.
Hvis huslejenævnet ikke har kompetence som følge af lejelovens regler, er boligretten 1. instans, jf. LL § 202.
Sagens faktum
Udlejer ønskede at omlægge sit lån i ejendommen. Udlejers bank krævede at få lov til at besigtige ejendommen som forudsætning for omlægningen -herunder at besigtige lejers bolig.
Udlejer varsler adgang over for lejer ad tre omgange:
1. Varsel d. 1 juli – adgang ønskes d. 4. juli
2. Varsel d. 4 juli – adgang ønskes d. 7. juli
3. Varsel d. 8 juli – adgang ønskes d. 12. juli
Lejer svarede ikke ved døren de første to gange, og lejer åbnede døren og nægtede adgang den tredje gang.
Lejer sendte desuden d. 12. juli en e-mail til udlejer, som både fogedret og landsret tolkede som en generel adgangsnægtelse, altså at lejers gav udtryk for at udlejer slet ikke havde ret til adgang med den begrundelse, at udlejer vil omlægge sit lån.
Udlejer indbringer sagen for fogedretten
Fogedretten finder både at fogedretten har kompetence til at behandle ophævelsessager i første instans og at udlejers ophævelse er berettiget, da lejer ikke har rimelig grund til at modsætte sig adgangen, at udlejers varsel på 3-4 dage er tilstrækkeligt.
Lejer kærer sagen til Østre Landsret.
Landsrettens stadfæster fogedrettens afgørelse.
Fogedrettens begrundelse
Om kompetence
”Da spørgsmålet for fogedretten vedrører berettigelsen af rekvirentens ophævelse af lejeaftalen med rekvisitus, kan fogedretten ikke afvise fogedsagen under henvisning til, at ophævelsen efter det oplyste er sket med henvisning til lejelovens § 102.”
Om forholdet var hævebegrundende
”(…) lægger fogedretten desuden til grund, at rekvisitus uden større besvær reelt havde mulighed for at give rekvirenten adgang til lejemålet på i hvert fald to af de varslede tidspunkter, og at rekvisitus, uagtet ejendomsmægleren den 12. juli 2022 oplyste, at besigtigelsen kun ville vare 1-2 minutter, afviste dette (…)”
”Efter en konkret vurdering af sagens omstændigheder finder fogedretten, at rekvisitus over for rekvirenten gav udtryk for, at han generelt modsatte sig rekvirentens adgang til lejemålet, og at rekvisitus ikke konkret havde rimelig grund til at modsætte sig adgangen”.
Om adgangsvarslets længde
”Det forhold, at der fra rekvirentens side var tale om forholdsvis korte varsler, kan ikke i sig selv føre til et andet resultat, idet der var tale om en besigtigelse af særdeles kort varighed og af meget lidt indgribende karakter for rekvisitus, men som var af stor betydning for rekvirenten.”
Landsrettens begrundelse
Om kompetence
”Landsretten tiltræder, at fogedretten havde kompetence til at påkende sagen, jf. retsplejelovens § 596, stk. 1, og at L’s principale påstand om afvisning ikke er taget til følge. Det bemærkes herved, at bestemmelserne i den tidligere lejelovs § 54 og § 93, stk. 1, litra c, om udlejers adgang til det lejede og ret til at hæve lejeaftalen, når lejer modsætter sig, at udlejer eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter § 54, er videreført uden indholdsmæssige ændringer i § 102 og § 182, stk. 1, nr. 3, i lov nr. 341 af 22. marts 2022, jf. herved bemærkningerne til de nævnte bestemmelser i lovforslag nr. 47 af 13. oktober 2021”.
Om forholdet var hævebegrundende
”Af de grunde, der er anført i fogedrettens kendelse af 19. september 2022, tiltræder landsretten, at U under de foreliggende omstændigheder var berettiget til at ophæve lejeaftalen, jf. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 3, jf. § 102, og § 183, stk. 1.”
Om adgangsvarslets længde
"Landsretten tiltræder herunder, at der under hensyn til besigtigelsens formål, karakter og forventede varighed er givet L et tilstrækkeligt varsel, og at det med tilstrækkelig sikkerhed er godtgjort, at L uden rimelig grund modsatte sig, at U og ejendomsmægleren fik adgang til lejemålet. Betingelserne for at fremme udsættelsesforretningen på grundlag af ophævelsen findes herefter at have været opfyldt.”
Kommentar og konklusion
Om varslets længde
Der er tale om en opsigtsvækkende afgørelse, der sammen med Østre Landsrets afgørelse i TBB2022.894Ø godkender kortere varsler end vi tidligere har set.
Bemærk, at da der ikke er tale om, at der skal laves ”arbejder” i det lejede, så er forholdet ikke omfattet af de varslingsregler vi ellers kender fra lejelovens § 103 [tidl. § 55], nemlig hhv. 6 uger for arbejder som ikke medfører væsentlig ulempe for lejer, 3 måneder for forhold, som medfører væsentlig ulempe og intet varsel for uopsættelige arbejder (fx stoppe en aktiv vandskade, gasudslip eller lign.).
Det er værd at sammenligne med tidligere praksis fra Østre Landsret fx U.2002.1939Ø, hvor en almen udlejers varsling af et ”sundhedseftersyn” for at undersøge om lejemålet var angrebet af skimmelsvamp krævede 6 ugers varsel. Dette skete på trods af, at udlejer anslog at selve undersøgelsen kun ville tage 6 minutter.
Som det bliver påpeget af Martin Birk i Lejelovskommentaren (2015) s. 520, så har domstolene tidligere ladet sig inspirere af adgangsvarslet for at udføre arbejder, ved varsling af andre typer adgang -hvilket 2002-dommen er udtryk for.
Hvis de to domme skal kunne forenes, så kan besigtigelser af 1-2 minutters varighed (som i den aktuelle sag) varsles med 3-4 dage, men hvis besigtigelsen tager 6 minutter, kræver det 6 ugers varsel.
Det er nok mere oplagt at konstatere, at der er ved at ske en ændring i praksis, og at denne praksisændring nødvendiggør en lovændring (eller en højesteretsdom), hvis man disse meget korte adgangsvarslinger til livs.
Om det hævebegrundende element
Både fogedretten og landsretten lægger vægt på, at lejer generelt nægter adgang. Forstået således, at lejer aldrig ville give udlejeren adgang mhp. at lade bankens repræsentant besigtige det lejede mhp. optagelse af lån. Til forskel for en sådan adgangsnægtelse er en konkret adgangsnægtelse, hvor lejer fx oplyser at han ikke er hjemme, men foreslår en alternativ dato.
Det faktum at både landsret og fogedret lægger vægt på den generelle adgangsnægtelse indikerer, at sagen ikke nødvendigvis var faldet ens ud, hvis adgangsnægtelsen havde været konkret begrundet.
Den aftaleretlige loyalitetsforpligtelse forekommer at være et meget tungtvejende element i denne afgørelse, og det lægges til grund, at lejer har en forpligtelse til at bistå udlejer med at omlægge sit lån (som har stor betydning for udlejer), og at det omvendt ville være meget lidt byrdefuldt for lejer at give adgang i 1-2 minutter.
Man kunne dog godt ønske sig en tydeligere proportionalitetsvurdering af selve ophævelsen i sagen -men der er tilsyneladende ikke procederet på det. Reelt bliver lejer smidt ud for ikke at lukke udlejer ind i 1-2 minutter. Det ville muligvis have været relevant at inddrage en egentlig beskrivelse af hvad konsekvenserne er for lejer, herunder lejers familie, mulighed for at finde en lignende bolig etc.
Under alle omstændigheder er det forbundet med en meget væsentlig risiko at nægte udlejer adgang, da det kan medføre ophævelse som i dette tilfælde. Rådgivere bør derfor være meget varsomme med at tilråde lejerne at nægte adgang.
Om kompetence
Landsrettens begrundelse forekommer at lægge overraskende stor vægt på forarbejderne til bestemmelsen, hvorefter der ikke er tilsigtet en ændring af gældende ret.
Afgørelsen viser, at forarbejdernes betydning (i hvert fald i lejesager) ikke kan overvurderes: Hvis man slår op i lejelovens § 108 og læser ” ”Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister efter dette kapitel”, så skal læseren tillige læse lovens forarbejder for at forstå at, at huslejenævnet alligevel ikke har kompetence til at påse alle typer tvister i kapitlet.
Spørgsmålet bør under alle omstændigheder tages under behandling i en kommende lovrevision, således at lovens ordlyd og forarbejder passer bedre sammen.
(Dommen er trykt i TBB2023.79 Ø / Ø.L.K. 2. november 2022 13. afd. B-572-22 og B-584-22)
