Ny Højesterets-dom begrænser beskyttelse i småhuse

Den 28. juni 2023 har Højesteret afsagt en dom om udlejers mulighed for at varsle lejeforhøjelse i mindre ejendomme – de såkaldte småhuse.

Sagen angik, at en udlejer varslede lejeforhøjelse overfor to lejere. I varslingsbrevene henviste udlejer til at sætte lejen op efter de almindelige regler for mindre ejendomme, og altså ikke de regler som sikrer lejerne bedre beskyttelse.

For Højesteret angik sagen hvilke regler der skulle bruges: om udlejer var berettiget til at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, eller om udlejer skulle have anvendt reglerne for forbedringsarbejder i omkostningsbestemte lejemål, som giver lejerne større sikkerhed.

En enig Højesteret kom frem til, at udlejer havde ret til at bruge den generelle regel for at kræve lejeforhøjelse, altså at kræve en lejeforhøjelse efter det lejedes ”regulerede” værdi. Begrundelsen var, at der ikke var ”klare holdepunkter” for at afskære udlejer denne mulighed. Sagen blev på den baggrund hjemvist til boligretten.

100.000 lejere i klemme

Folketinget indførte i 2004 regler, som skulle sikre lejerne i mindre beboelsesejendomme med 4-6 beboelseslejligheder den samme beskyttelse som lejerne i store ejendomme. Det betyder bl.a. ret til erstatningsbolig ved store huslejestigninger. Højesterets afgørelse betyder, at udlejer nu reelt kan se bort herfra.

Udlejer kan herefter frit vælge imellem:

(1) et regelsæt som kræver særlige varslinger, særlige høringer og som i visse tilfælde udløser erstatningsbolig, eller

(2) at sætte huslejen op med henvisning til en stigning i det lejedes værdi.

Med Højesterets afgørelse kan man med nogen ret spørge, hvilken gavn lejerne har af de særlige regler for forbedringer. Hvorfor overhovedet have reglen, hvis udlejer frit kan varsle efter andre regler?

LLO bekymret

Enhedslistens Pelle Dragsted spurgte efterfølgende, om regeringen havde tænkt sig at lave en lovændring for at sikre de berørte lejere imod at blive ”moderniseret ud af deres boliger”. Dette ville ministeren ikke. Ministeriet oplyste endvidere, at omtrent 100.000 lejere bor i den størrelse ejendomme, som er relevant.

For LLO er det bekymrende, at regeringen ikke vil ændre et system, som helt tydeligt ikke giver lejerne den beskyttelse, det var den politiske hensigt at give dem. Vi mener, at loven bør tilrettes efter Højesterets dom. Det går stærkt ud over lejernes tryghed, hvis udlejerne får lov til pludseligt at sætte huslejen væsentligt op.