Ny højesteretsdom om lejernes partsstatus

Hvornår kan lejere anses som parter i sager om forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder, og dermed opnå de tilknyttede rettigheder og beskyttelse?

Det giver en ny højesteretsdom af d. 24. august svar på.

Sagen involverede en ansøgning om forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder. Altså et spørgsmål om hvad huslejen kan sættes op til efter gennemførelsen af nogle planlagte forbedringsarbejder. Højesteret skulle alene tage stilling til om lejerne var part i den sag.

Højesteret fastslog, at lejerne faktisk havde partsstatus i forhåndsgodkendelsessagen. Retten nåede frem til, at lejere opfylder de almindelige forvaltningsretlige betingelser for at være part, hvis de har en væsentlig, individuel og retlig interesse i udfaldet af sagen. Det havde lejerne, da deres husleje steg. Derfor var de som udgangspunkt omfattet af forvaltningsrettens partsbegreb.

Højesteret fandt, at der ikke var klare holdepunkter i den tidligere lejelovgivning for at begrænse lejernes partsstatus, og derfor fastslog de, at lejerne i denne sag havde ret til at blive betragtet som parter.

Dommen giver klare retningslinjer for forholdet mellem lejeretten og forvaltningsloven, hvor lejere (og udlejere) har de samme rettigheder som angivet i forvaltningsloven, medmindre der er faste holdepunkter for andet i anden lovgivning.

Retsgrundlag

• Forvaltningsrettens almindelige partsbegreb (ikke kodificeret i lovgivning).
• Lejelovens daværende §§ 54 a og 54 b.

Sagens faktum

• 11. december 2018: U ansøger om forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder i huslejenævnet.
• 7. februar 2019. Huslejenævnet træffer delafgørelse om at lejerne ikke har partsstatus.
• 7. marts 2019: Huslejenævnet træffer afgørelse om forhåndsgodkendelse.
• 21. december 2020: Boligretten finder ikke at lejerne har partsstatus (dissens)
• 21. januar 2022: Østre Landsret finder heller ikke at lejerne har partsstatus
• 24. august 2023: Højesteret finder at lejerne havde partsstatus.

Højesterets begrundelse

”Der er ikke i den dagældende lejelovgivning en særskilt regulering af, om lejerne skal anses for part i forbindelse med huslejenævnets behandling af sager om forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, stk. 2."

Spørgsmålet er herefter, om lejerne opfylder de almindelige forvaltningsretlige betingelser for at være part. En person er efter disse betingelser part i en afgørelsessag, hvis den pågældende har en væsentlig, individuel og retlig interesse i udfaldet af sagen.” […]

”Højesteret finder, at lejerne havde en sådan interesse i udfaldet af sagen om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelserne, at de opfyldte de nævnte betingelser for at være part i sagen. Højesteret har lagt vægt på, at huslejenævnet traf afgørelse om størrelsen af den leje, som udlejeren kunne opkræve, hvis forbedringsarbejderne blev gennemført, jf. lejelovens § 59 a, stk. 1 og 2, og at det fulgte af § 59 b, stk. 4, at huslejenævnet alene kunne ændre den forhåndsgodkendte leje, hvis der var tale om ændrede forhold."

En fravigelse af, at personer, der opfylder de ovennævnte almindelige forvaltningsretlige betingelser, skal anses for part i en afgørelsessag, må kræve klare holdepunkter i lovgivningen. Højesteret finder, at der i den dagældende lejelovgivning ikke forelå sådanne klare holdepunkter”.

Kommentarer

Dommen er klar og pædagogisk. Der har været forskellig praksis i huslejenævnene, som nu forhåbentlig er afklaret.

Partsstatus er selvsagt vigtigt at opnå for lejere, da det blandt andet giver mulighed for at anke en sag samt ret til partshøring m.v.

Dommen giver klare retningslinjer for samspillet imellem lejeretten og forvaltningsloven: Forvaltningsrettens regler gælder medmindre der er faste holdepunkter for andet i anden lovgivning (herunder lejeloven og lov om boligforhold).

Blev lejernes partsstatus ved en fejl skrevet ud af lejeloven i 2022?

Højesteret tager alene stilling til hvad loven sagde om ”den daværende lovgivning”. Spørgsmålet er herefter om resultatet også kan overføres til den nuværende lovgivning (efter den sammenskrevne lejelov trådte i kraft d. 1.7.2022).

Forarbejderne til den sammenskrevne lejelov synes at lægge til grund at der ”ikke er en anden modpart” i sager om forhåndsgodkendelse.

Se fx Fra bemærkningerne til lov om boligforhold (§ 88):

”Indbringes en tvist for boligretten, hvori huslejenævnet eller huslejeankenævnet forinden har truffet afgørelse, vil nævnet ikke være part i boligretssagen. Det gælder imidlertid ikke for sager, hvor der ikke er en anden modpart, som sagen kan anlægges mod. I sådanne sager må udlejeren nødvendigvis anlægge sagen mod nævnet. Har huslejenævnet fx forhåndsgodkendt lejen efter § 132 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, vil udlejeren kunne anlægge sag ved boligretten herom med nævnet som modpart”.

Spørgsmålet er herefter om dette de nye lovforarbejder fjerner lejernes ret til partsstatus – ved en fejl?:

Det taler dog imod dette synspunkt, at det senere i samme bemærkninger fremgår at ”Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 43 om indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten”.

Medmindre man antager at Højesteret har lavet en decideret ændring i retstilstanden, så bør den nye lejelov altså videreføre den gældende retstilstand.

Hvis man læser bemærkningerne kritisk, kan man måske sige, at selve bemærkningerne var unøjagtige. Forhåndsgodkendelser i den nye lejelovs § 132 omfatter både godkendelse af forbedringsforhøjelser (som i denne sag -i stk. 1), men også godkendelse af lejeniveauet for enkeltudlejere (stk. 2). De to sagstyper er væsensforskellige:

For sager med enkeltudlejere er der slet ikke indgået en lejekontrakt endnu. Udlejer beder i stedet nævnet lave en hypotetisk vurdering, at hvad lejen kan blive, hvis der senere indgås en lejeaftale. Den anden part (den kommende lejer) findes ikke endnu, da der ikke er indgået en aftale som de kan være part i.

Man kan håbe, at sagen giver klarhed for både huslejenævn og rådgivere:

Lejerne har partsstatus, hvis de har en væsentlig, individuel og retlig interesse i udfaldet af en afgørelsessag. Det har de fx hvis deres husleje sættes op. Kun hvis lejelovgivningen fjerner denne partsstatus kan det forholde sig anderledes.

Læs dommen her: https://domstol.dk/media/huuhcmls/anonymiseret-dom-37447.pdf