Pludselig sparede ejendommen store beløb i varme

Det er et problem, at en udlejer ikke har økonomisk interesse i at fokusere på driften af varmeanlægget. Resultatet bliver højere varmeregninger til lejerne og øget klimapåvirkning.

Forsyningsselskabet HOFORs uddeler hvert år en pris for et særligt veldrevet varmeanlæg. Prisen hedder ”den gyldne termostat”. De tre nominerede præsenteres og der fortælles om, hvad de dedikerede medarbejdere lige netop dette sted gør for, at denne ejendom udnytter sin varme bedst muligt.

Prisuddelingen sker også for at promovere et nyt værktøj udviklet af HOFOR, som kan bruges til at effektivere driften af varmeanlæg, nemlig det såkaldte ForsynOmeter. Det er en billig og effektiv metode til at optimere driften af varmeanlæg, som kaldes ”de lavt hængende frugter” i energirenoveringskredse, da investeringen er lav og gevinsten høj. Dette til trods er der meget lidt fokus på området inden for udlejningssektoren.

Omkostningerne dækkes

Energi til opvarmning i udlejningsejendomme hviler nemlig på et refusionsprincip. Det betyder, at udlejer kan få sine omkostninger til opvarmning refunderet fra lejerne, som typisk betaler et månedligt a conto bidrag med årlige regnskaber. Så længe varmeanlægget ikke lider af vedligeholdelsesmangler, kan udlejer derfor via loven få samtlige af sine omkostninger til opvarmning dækket - uanset om varmeanlægget fungerer optimalt.

Lejerne betaler - klimaet taber

I ejendomme hvor der betales omkostningsbestemt leje, betaler lejerne typisk allerede for en varmeingeniør ligesom der i forvejen betales for udvendig vedligeholdelse, herunder af varmeanlægget. Udlejer ”risikerer” derfor ikke at kunne få en lejestigning, hvis varmeanlægget drives bedre. For lejemål, der udlejes efter reglerne om gennemgribende moderniserede lejemål, er lejen allerede så høj, at den ikke kan sættes yderligere i vejret, så heller ikke her har udlejer en økonomisk interesse i at fokusere på driften af varmeanlægget. Resultatet bliver, at lejerne må leve med dårligere drevne varmeanlæg - med højere varmeregninger og øget klimapåvirkning til følge.

Fra udlejningsejendom til ejerboliger

I år til prisuddelingen var en ejendom i det indre København nomineret. Ejendommen er en tidligere ren udlejningsejendom, som senere er omdannet til ejerlejligheder. Den ansvarlige for varmeanlægget forklarede, at ejendommen tidligere havde haft problemer med dårlig afledning, ikke-isolerede varmepumper og ikke-isolerede varmtvandsbeholdere.

Efter omdannelsen til ejerboliger kom der dog pludselig fokus på det, og med meget få og enkle indgreb sparede ejendommen store beløb i varme hvert år. Det kan undre, at dette fokus først kom efter omdannelsen, men forklaringen ligger i, at det her netop er ejerne selv, der får glæden af det. Så længe varmeanlægget ikke er direkte misligholdt, er det nemlig lejerne, der skal bære tabet ved et dårligt drevet varmeanlæg. Det så vi blandt andet i Højesterets dom af 25.10.12, hvor lejerne blev pålagt at skulle betale en afgift, som ejendommen var blevet pålagt, fordi den ikke udnyttede varmen godt nok. Højesteret udtalte, at så længe afgiften ikke skyldtes udlejers forsømmelse, kunne den pålægges lejerne.

Manglende regulering

Eksemplet viser med tydelighed, at der er et problem i, at udlejer altid kan få fuld dækning fra lejerne. Hverken lejerne eller klimaet kan være tjent med, at varmeanlæggene rundt omkring i landet spilder store mængder energi, fordi de ikke drives optimalt. Når udlejer allerede opkræver den maksimale leje for sine lejemål, må lejerne til gengæld kunne forvente, at udlejer lever op til de berettigede forventninger. Gør udlejer ikke det, er det ikke lejerne, der skal bøde for det.