Sådan får vi færre og mere korrekte afgørelser ved boligretten

Vi mangler stadig en huslejenævns-reform, skriver LLO's chefjurist.

Det er over to et halvt år siden, at Udvalget om huslejenævnenes organisering præsenterede sin rapport i februar 2022 med en række klare anbefalinger, der kunne gøre livet lettere for både lejere og udlejere. Et flertal pegede på en række konkrete forslag, som styrker retssikkerheden på lejeområdet. I 2023 blev en række politiske partier enige om at kigge på området igen men denne gang på baggrund af Boligministeriets egne anbefalinger. Desværre er en huslejenævnsreform ikke en del af de love, som regeringen planlægger at vedtage i denne samling, så en eventuel ændring vil først blive fremlagt i efteråret 2025. Det er skuffende, at en rapport, som der ellers er relativt stor enighed om, ikke har fået mere politisk opmærksomhed.

Vi kan nemlig – med ret få ændringer – få en væsentligt hurtigere og bedre proces. Her er hovedpunkterne fra rapporten, som vi håber kan blive til politisk virkelighed:

HURTIGERE OG BILLIGERE

1. Huslejenævn er et hurtigere og billigere alternativ til domstolene – men det kan blive bedre

Den gennemsnitlige sagsbehandlingstid for en boligretssag er omkring 18 måneder. Den gennemsnitlige sagsbehandlingstid for et huslejenævn er omkring 6 måneder. Desuden bærer hver part sine egne omkostninger i en huslejenævnssag, og parterne skal alene indbetale et gebyr for at få sagen behandlet – i 2024 er det 357 kr. Retssager er typisk væsentligt dyrere, da man kan risikere både at betale for modpartens og sine egne advokatomkostninger. Vi er enige i, at det skal være muligt at sikre et højt fagligt niveau i nævnene, og at sagsbehandlingstiden skal være endnu hurtigere.

MAN STARTER FRA NUL

2. Tag huslejenævnsafgørelser alvorligt – lad dem vægte mere i boligretten

En af de vigtigste anbefalinger i rapporten fra 2022 var, at boligretten skulle lægge større vægt på huslejenævnsafgørelser, når sager indbringes for retten. I dag ser vi desværre alt for ofte, at boligretten ”starter forfra” og slet ikke tillægger nævnets afgørelse vægt. Med andre ord starter man fra nul, og bevisbyrden skal løftes igen.

Dette skaber særligt et problem for den part, der kræver en ændring – fx lejeren, der kræver huslejen sat ned eller ønsker en vedligeholdelsesmangel udbedret. Det bliver dermed lettere at tilsidesætte huslejenævnets skøn end andre sagkyndige nævn, og det er ikke hensigtsmæssigt. Både lejer- og udlejersiden vil have stor gavn af, at boligretten bygger videre på nævnets grundige arbejde, da det sikrer en hurtigere afgørelse og mindsker behovet for dyre og langvarige retssager.

VI KAN UNDGÅ SPILDTID

3. Beregnet leje for småhuse: En fair løsning for alle

Det er nemmere at diskutere et skøn end en beregning. Ved at kræve, at lejen i mindre ejendomme som udgangspunkt fastsættes ved beregning og ikke ved skøn, får man et kraftfuldt værktøj til at sikre, at huslejen beregnes korrekt – og at en strid om skøn ikke behøver at blive behandlet ved domstolene. Disse beregninger – også kaldet skyggebudgetter – kan nemt og hurtigt foretages af huslejenævnene. Desværre har vi i dag en regel, der siger, at disse beregninger kun må bruges, hvis der ikke er sammenlignelige lejemål i større ejendomme. Udvalget foreslår at sikre, at man kan bruge beregningen, så vi undgår at spilde parternes og rettens tid på noget, som nemt kunne være beregnet på huslejenævnets skrivebord – uden ekstra omkostninger for lejer eller udlejer.

UDLEJERNE BYTTER OPLYSNINGER

4. Udlejere belønnes ofte ved anke på grund af forhandlingsmaksimen

Når en sag indbringes for huslejenævnet, er det nævnet, der skal oplyse sagen og indhente relevante oplysninger. Når en sag derimod behandles i boligretten, er det parterne selv, der skal oplyse sagen – ikke retten. Det betyder, at parterne selv skal fremlægge alle beviser og oplysninger.

Dette system kommer ofte udlejer til gode, dels fordi de har flere ressourcer og også langt bedre adgang til oplysninger om huslejen:

Hvis en storudlejer fx kan kigge på sine egne tusindvis af lejemål og på andre lejemål i deres netværk med andre udlejere, så har de adgang til en kæmpe mængde data, som lejerne ikke har adgang til. I dag ser vi, at store boligudlejere ”bytter” sammenligningslejemål og sørger for adgang i hinandens ejendomme, når boligretten skal besigtige.

Desuden fører systemet til stor vilkårlighed, da det alene er de lejemål, som parterne kender til og fremlægger for retten, der indgår i rettens vurdering. Dette skaber en risiko for, at udlejer finder de dyreste lejemål og lejeren kun de billigste – såkaldt ”cherry-picking” – men det giver selvsagt ikke nødvendigvis det mest retvisende billede.

I modsætning hertil har huslejenævnene et stort generelt kendskab til lejeniveauet, blandt andet fordi de selv er med til at fastlægge det. Det giver mere gennemsnitlige og solide afgørelser.

LIGE ADGANG

5. Landsdækkende ankenævn: Mere ensartethed

Et af de vigtigste forslag er oprettelsen af landsdækkende ankenævn. Dette er et af de forslag, som lejerne især havde set frem til, da det vil sikre, at alle lejere i hele landet får lige adgang til at få deres sag appelleret hurtigt og korrekt. Alle andre steder end i Københavns Kommune kan man i dag kun indbringe sager for boligretten og ikke for et ankenævn. Det gør appellen dyrere og langsommere. Mange vil skulle bruge (for) mange penge på at anke en sag, der ikke er afgjort korrekt. LLO kæmper for, at hele landet får samme mulighed for anke, som københavnerne har.

Lad os komme i mål med disse anbefalinger og få gjort processen kortere. Det sparer både lejere og udlejere for tid og penge. Forhåbentligt kan vi endda spare statskassen for udgifter i form af færre omkostninger til domstolene.