Slid og ælde. Hvem skal betale?

Netop det er et vigtigt punkt at overveje, når man skal bo til leje. For det kan være en stor økonomisk byrde at stå for vedligeholdelse af en lejebolig. Især kan det have betydning i forbindelse med fraflytningen.

Det er et velkendt faktum, at alle boliger ved almindelig brug vil lide under det, man i juridisk sprogbrug kalder ”almindelig slid og ælde”. Maling falmer, gulve bliver ridsede, og der kan være skader eller mangler, som opstår uden at hverken lejer eller udlejer kan bebrejdes noget.

Et af de oftest stillede spørgsmål i vores daglige rådgivning er, hvem der hæfter for, dvs. skal betale for udbedring af sådan almindelig slid og ælde. Og det er et vigtigt punkt at overveje, når man skal bo til leje, for det kan være en stor økonomisk byrde at stå for vedligeholdelse af en lejebolig. Især kan det have betydning i forbindelse med fraflytningen, hvor udlejer ofte vil kræve, at den fraflyttende lejer fjerner alle spor af slid og ælde gennem lejeperioden. I juridisk terminologi er spørgsmålet, hvem der har vedligeholdelsespligten.

Lovens udgangspunkt: Udlejer har vedligeholdelsespligten

Lovens udgangspunkt er, at udlejer har al vedligeholdelsespligt i lejemålet med undtagelse af låse og nøgler, som lejeren selv skal sørge for at vedligeholde. Hertil kommer, at lejeren som regel pålægges en uskreven renholdelsespligt, der oftest kun kommer til udtryk som et krav om, at lejeren efterlader lejemålet ryddeligt og rengjort ved fraflytningen.

Har man ikke aftalt andet, betyder det altså, at både maling, gulvbehandling og vedligeholdelse af lejemålets tekniske installationer (hårde hvidevarer, vandhaner, bad, toilet osv.) påhviler udlejer. Lejer kan i så fald kræve, at udlejer foretager vedligeholdelse af lejemålet, hvor og når det er nødvendigt.

Samtidig skal man dog som lejer være opmærksom på, at man kan holdes økonomisk ansvarlig, hvis man ikke informerer udlejer, når der er behov for vedligeholdelse. Glemmer eller undlader man at gøre udlejeren opmærksom på skader eller omfattende slid, kan det ses som misligholdelse af éns pligter som lejer, og man kan eventuelt blive mødt med et erstatningskrav fra sin udlejer.

Selv i tilfælde hvor udlejer har al vedligeholdelsespligten, er det altså vigtigt at informere denne, når lejemålet trænger til vedligeholdelse. Som lejer sikrer man sig bedst ved at gøre det på en måde, hvor man kan bevise, at man har kontaktet sin udlejer, så der ikke ved en senere tvist kan skabes tvivl om, hvorvidt man har overholdt sine forpligtelser. Det kan f.eks. gøres ved, at man kontakter sin udlejer på e-mail, sms eller ved anbefalet brev, hvor det kan vises, at beskeden er afleveret. Modsat bør man undlade rent mundtlige (f.eks. telefoniske) henvendelser eller i hvert fald følge dem op med en skriftlig bekræftelse.

Den mest udbredte ordning: Lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt

Selvom ovenstående er udgangspunktet, åbner loven mulighed for, at man kan aftale andre ordninger for vedligeholdelsen af lejemålet. I praksis er det meget almindeligt, at lejeren overtager den såkaldte ”indvendige vedligeholdelse”. Indvendig vedligeholdelse er defineret i lejelovens §21 som:

”… hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve”

I den praktiske virkelighed har lejere i private lejemål den indvendige vedligeholdelsespligt i langt de fleste tilfælde. Der er sågar et afkrydsningsfelt i den autoriserede typeformular/standardkontrakt (A, 9. udgave), hvor det kan angives, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt. Afkrydsningsfeltet findes i typeformularens §8.

Har man overtaget den indvendige vedligeholdelsespligt betyder det i praksis, at det er meget svært at fraflytte et lejemål uden at skulle betale for maling og gulvbehandling i ét eller andet omfang. Som det blev skrevet i en tidligere udgave af dette blad (september 2019), har mange huslejenævn en tendens til at godkende krav om maling og gulvbehandling for lejers regning selv efter en ganske kort lejeperiode. Erfaringsmæssigt er det ofte dyrere, end de fleste lejere forestiller sig ved indflytningen.

Selvom det er ganske almindeligt, at man som lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, er det altså noget, man bør være opmærksom på ved indgåelsen af en lejekontrakt, og realistisk set bør man ikke disponere sin privatøkonomi ud fra den forudsætning, at man får hele sit depositum retur ved fraflytningen.

Udvidet vedligeholdelsespligt

Udover den indvendige vedligeholdelsespligt kan man i nogle kommuner også aftale, at lejer overtager en udvidet vedligeholdelsespligt. Det kan f.eks. være pligt til at vedligeholde og evt. forny tekniske installationer, vinduer, hårde hvidevarer, vvs o.l.

Sådanne vilkår kan være ekstremt byrdefulde for en lejer og resultere i store økonomiske krav fra udlejer, hvis noget går i stykker i lejemålet - også selvom lejer ikke er skyld i skadens opståen. Derfor er man da også i juridisk praksis kommet frem til, at en udvidet vedligeholdelsespligt skal være specifikt aftalt på en måde, hvor der ikke rimeligvis kan være tvivl om lejerens forpligtelser.

Bruger man den autoriserede typeformular, skal vilkår om udvidet vedligeholdelsespligt fremgå af lejekontraktens §11. Inden man underskriver en lejekontrakt, er det altså en god idé at være særligt opmærksom på denne paragraf.

Hvad kan man gøre som lejer?

Som nævnt ovenfor bør man altid være særligt opmærksom på spørgsmål om vedligeholdelsespligt, inden man underskriver en lejekontrakt. Så vidt muligt bør man ikke overtage mere vedligeholdelsespligt end absolut nødvendigt, men det kan naturligvis være svært, idet man som lejer ofte står i en svag forhandlingsposition ved indgåelsen af et lejeforhold. Alternativt bør man forberede sig økonomisk på, at der kan opstå en ”skjult” omkostning – særligt i forbindelse med fraflytningen – som ikke fremgår umiddelbart af lejekontrakten.

Det ovenstående betyder dog også, at man ikke som lejer er forpligtet til at betale for alt, hvad der går i stykker i lejemålet. Opstår der en skade eller en mangel i et lejemål, vil det som udgangspunkt være udlejer selv, der hæfter for udbedringen, medmindre lejer har forårsaget skaden/manglen ved uagtsom adfærd eller forsømmelse. Ikke så få sager om tilbagebetaling af depositum afgøres til lejers fordel med den begrundelse, at udlejer har krævet betaling for forhold, som han selv hæfter for.

Endeligt er det altid en god idé at søge juridisk rådgivning (f.eks. ved sin lokale LLO-afdeling), hvis man er i tvivl om, hvad man som lejer hæfter for af slid og skader, og hvad der modsat kan kræves udbedret af udlejer selv. Både under lejeforholdets beståen og i forbindelse med en fraflytning.