Slidte lejligheder - høj leje

Nyopførte ejendomme er et område uden rettigheder, konstaterer den juridiske chef i LLOH. Han henviser til, at selv efter 28 år har udlejer ret til at opkræve præcis den leje, han vil – uanset stand.

For ejendomme taget i brug efter 31.12.91 gælder, at udlejer må fastsætte lejen til et beløb, som kun er begrænset af den almindelige urimelighedsregel i aftalelovens §36. I skrivende stund er der dog ikke et eneste trykt eksempel på en leje, der er blevet vurderet urimelig. Men lejerne i denne type ejendomme må også tåle andre forringelser, særligt fordi de ”nye” ejendomme ikke er helt nye længere.

Slidte lejligheder, høj leje

Lige om lidt er det 28 år siden de første såkaldte nyopførte ejendomme blev taget i brug. Tanken bag var blandt andet, at når man som lejer fik et helt nyt lejemål, skulle man også acceptere at betale noget mere. Som tiden går udvandes dette argument dog ved, at udlejer ikke har pligt til at foretage vedligeholdelse mellem lejere, men fortsat har ret til at opkræve groft sagt lige præcis den leje, han vil.

Lige nu bor der derfor lejere i ejendomme med mere end 20 år gamle køkkener og bade, som fortsat betaler over 1.800 kr. pr. m2. pr. år i leje. Lejen, der betales, kaldes nogle gange fejlagtigt markedsleje, men til forskel fra markedslejen, der betales inden for erhvervslejemål, kan lejer inden for boliglejeret ikke kræve lejen nedsat, selvom det kan dokumenteres, at lejen i området er lavere end den, der betales.

Ikke pligt til at opretholde den nyopførte stand

I øjeblikket pågår politiske forhandlinger om den såkaldte §5,2-leje, som dækker over lejemål i ældre ejendomme, der er blevet indvendigt moderniseret. Inden for dette system gælder, at udlejer alene kan fortsætte med at opkræve den høje leje så længe udlejer opretholder den gennemgribende moderniserede stand.

For lejemål i nyere ejendomme gælder ikke en tilsvarende regel. Dette medfører, at udlejer har ret til at opkræve så høj en leje, han vil uanset om skabslågerne i køkkenet hænger, at vinduerne er utætte og køkkenbordpladen nedslidt.

Ingen pligt til at udbedre forhold

Som lejer har man typisk været inde og se lejemålet, inden man underskriver kontrakten, og når dette er tilfældet, vil man ikke efterfølgende kunne kræve, at udlejer udbedrer manglerne. Dette kræver nemlig, at lejemålet har en ringere stand end den lejer med rette kunne forvente. Her har lejeren netop været i lejemålet inden kontrakten underskrives, og har derfor ikke haft anledning til at tro andet, end at lejemålet forevises i den stand, det har ved indflytning og må derfor leve med manglerne og den høje leje.

Stadig risiko for forhøjelser

Ifølge lejelovens §58 har udlejer ret til en lejeforhøjelse, når udlejer har udført brugsværdiskabende arbejder i lejemålet. Flere af de nyopførte ejendomme er nu så gamle, at udlejer har mulighed for at varsle udskiftning af fx køkken og bad og herefter hæve lejen, uden at lejer efterfølgende kan få medhold i, at lejen efter forbedringerne overstiger det lejedes værdi. Som lejer i en nyopført ejendom risikerer man derfor at blive bedt om at betale en meget høj leje for et lejemål i dårlig vedligeholdelsesmæssig stand og efterfølgende blive mødt med et krav om at betale endnu mere uden at få testet, om lejen herefter overstiger det lejedes værdi.

Politisk problem

I Lejernes LO mener vi, at den ovenstående retsstilling er uhensigtsmæssig og ønsker en lovændring på området. Det kan ikke have været meningen med loven, at man som lejer skal acceptere en ringere vedligeholdelsesstand i nye ejendomme end i ældre kombineret med, at der er ikke er noget reelt loft for lejen, hverken ved aftalens indgåelse eller ved efterfølgende stigninger.