Tema: Huslejespekulation. Her er eksperternes bud
Nu skal Regeringen spille ud.
Den 27. februar 2019 indgik et bredt flertal i Folketinget en aftale om at lade en såkaldt ekspertgruppe undersøge dels omfanget og virkningerne af renoveringer gennemført efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (til dagligt kaldt 5,2). Herudover skulle ekspertgruppen komme med anbefalinger til eventuelle ændringer af loven. Det sidste er ikke sket i den rapport, som ekspertgruppen er udkommet med. I stedet for at pege på én bestemt løsning har gruppen fremlagt en række forskellige tiltag, der – mere eller mindre – afskaffer eller i hvert fald ændrer 5.2. således som vi kender ordningen i dag. Det er nu op til Folketingets partier og boligminister Kaare Dybvad, at forhandle sig frem til en egentlig løsning. 7 forskellige løsninger Ekspertudvalget har kigget på 7 forskellige løsninger, som enten kan bruges hver for sig, eller i kombination med hinanden: 1. Overgang til de almindelige regler (5,2 stoppes). 2. Krav om Energimærke C før der kan kræves 5,2 leje. 3. Fordobling af beløbsgrænsen til 5,2 4. Overgang til de almindelige regler, men med et højere forbedringsafkast til udlejer. 5. 5,2 med ”omkostningsloft” 6. Overgang til de almindelige regler, men med højere afkast for energiforbedringer. 7. En afskaffelse af ”væsentlighed”, når 5,2-lejen skal sættes op eller ned. Løsningerne har vidt forskellige konsekvenser, lige fra en afskaffelse, som vil have stor betydning, til en fordobling af beløbsgrænsen, som stort set ikke vil have nogen betydning. Mindretalsudtalelse På de følgende sider i dette blad kan man læse om ekspertudvalgets arbejde samt de 7 forskellige tiltag til løsning, som arbejdsgruppen har fremlagt. LLO har i forbindelse med rapporten afgivet en mindretalsudtalelse. Essensen herfra kan læses i artiklen nedenfor på disse sider. Hele mindretalsudtalelsen kan sammen med den samlede ekspert-rapport og en ”læsevejledning” til rapporten læses i sin helhed på vores hjemmeside www.llo.dk
Syv konkrete nedslag
På 10 år er 5,2-lejen er steget med 53%.
• 5,2 huslejen pr. kvadratmeter er steget fra 860 kr. i 2007(til 1407 kr. i 2019. Dette er en stigning på 63% på 12 år, eller 5,3 % om året.
• I samme periode er den omkostningsbestemte husleje steget fra 506 kr. til 791 kr. Svarende til 56,3 % på 12 år, eller 4,7% om året.
Der omdannes årligt 2.875 betalelige boliger til 5,2-boliger.
• Udviklingen i omdannelserne er stærkt stigende, fra 2009 hvor der anslået blev omdannet 2.000 betalelige boliger, til 2019 hvor tallet er næsten 1/3 del højere.
38% af de boliger som realistisk kan 5,2-moderniseres er allerede blevet det.
• Fortsætter udviklingen som i dag, vil den sidste betalelige bolig være omdannet til en 5,2-bolig om 26 år.
5,2-lejere betaler i gennemsnit 20.000 kr. mere om året end for en tilsvarende bolig, der er forbedret efter de almindelige regler i lejeloven.
• Den gennemsnitlige 5,2 leje er 1.407 kr. pr. m2. pr. år Den gennemsnitlige almindelige husleje er 1.087 kr. pr. m2. pr. år, hvis man vel og mærke bruger de samme beløb på at forbedre lejemålet.
• Merhuslejen/fortjenesten for udlejer ved 5,2 er derfor 320 kr. ekstra pr. m2, pr. år.
• For en bolig på 75 m2 er det 24.000 kr. ekstra husleje om året.
Udlejers afkast på 5,2-forbedringer er 14%. Efter lejelovens almindelige regler er det 2,8%
• Dette afkast er beregnet ud fra en standardudgift til moderniseringer på 4.675 kr. pr. m2 pr. år. Altså mere end det dobbelte af hvad udlejer skal bruge som minimum for at kræve 5,2-husleje.
• Bruger udlejer færre penge på forbedringer, eller sætter han huslejen højere end gennemsnittet på 1407 kr., bliver afkastet højere.
• Når udlejer kan tage 6,6% i forbedringsforhøjelse, så kan dette kaldes et ”simpelt afkast”, men dette tager dog ikke højde for den rente, udlejer skal betale af investeringen. Tager man højde for det, er det faktiske afkast 2,8%.
• Tallet på 2,8% kan lyde lavt, men til sammenligning er det stadigvæk 1,35 % mere, end hvis udlejer f.eks. havde brugt pengene på investering i obligationer.
Den gennemsnitlige almindelige private husleje er 791 kr. pr. m2 pr. år
• Dette er dog uden de forbedringer, som en 5,2-modernisering vil omfatte. Her betaler lejeren for driftsudgifter, hensættelser til vedligeholdelse af ejendommen, afkast til udlejer og evt. almindelige forbedringer.
Ejendomspriserne er mere end tredoblet siden 1995 (renset for inflation).
• Uanset hvordan man vender og drejer det, så har udlejningsejendomme oplevet langt større værdistigninger end andre boligformer, også ejerlejligheder, og også når man korrigerer for inflation.
