Tilbudspligt - men hvad så?

Udlejningsejendomme skifter ofte hænder. I nogle tilfælde medfører det, at lejerne har ret til at købe ejendommen som andelsforening. Men denne ret kan omgåes og den er under pres - økonomisk og juridisk.

Tilbudspligten er en ret til, at lejerne i en ejendom kan stifte en andelsforening, som så køber ejendommen til samme pris, som en køber på markedet vil give, når ejendommen alligevel skal sælges. Reglen er lavet for at fremme andelstanken og give flere mulighed for at blive andelshavere. Reglen har i eksisteret i mange år, hvilket har givet udlejerne god tid til at trykprøve den med forskellige metoder.

Dobbelt-holding-metoden

Dobbelt-holding-metoden vil kort sagt sige, at ejendommens ejer indsætter flere selskaber i opadgående linje i ejendommens ejerstruktur. Når ejendommen herefter handles, sælger man teknisk set ikke ejendommen eller ejendommens ejerfirma, men derimod et firma længere oppe i fødekæden. På denne måde skifter ejendommen teknisk set ikke ejer, og det udløser derfor ikke tilbudspligt. Denne metode har Højesteret godkendt. Det er mere og mere almindeligt, at en dobbelt-holding-struktur sættes ind i forbindelse med ejerskifte, hvor lejernes siger nej til at købe. Når først strukturen er på plads, genopstår retten ikke. Så for mange lejere er der kun én chance for at købe.

Minoritets-metoden

Et ejerskifte udløser kun tilbudspligt, hvis den nye ejer efter salget har majoriteten af aktierne/anparterne. Minoritetsmetoden går derfor ud på, at 3 nye ejere går sammen og køber 1/3 af ejendommen hver. På denne måde ejer ingen af dem størstedelen af firmaet, og det udløser ikke tilbudspligt. Metoden har været prøvet i landsretten, som har godkendt den, men efter det berømte six-pack-køb i København (de tidl. Carlsberg-ejendomme – nu opkøbt af tre store pensionskasser), skal sagen nu for Højesteret. Vi Lejere har omtalt sagen i hele forløbet (nr. 3/2016 og nr. 2/2017) og vi og LLO følger fortsat sagen.

Urealistisk høje salgspriser

For størstedelen af lejerne i København er det dog ikke et problem, at udlejer har forsøgt at omgå reglerne. Problemet er tværtimod, at priserne på markedet er skruet så højt op, at det ikke er muligt at etablere en bæredygtig forening. Særligt de nye spillere på boligmarkedet, som kommer ind med meget stor kapital, har mulighed for at betale en langt højere pris for ejendommene, hvilket de facto fjerner lejernes køberet. Senest har vi på Kastelsvej i København set en ejendom handlet til en pris, der svarer til 3,8 mio. kroner pr. lejlighed.

Hvis man derfor ønsker andelstanken, er det nødvendigt først og fremmest at sørge for, at priserne ikke løber løbsk. Ellers kan det være lige meget.