Udlejer kunne ikke smide lejer ud, selvom en ud af to lejere var fraflyttet - en kommentar til U 2022.4507 Ø (TBB 2022.960)

To lejere havde skrevet under på en lejekontrakt. Den ene lejer flyttede ud, og den anden blev boende. Udlejer påstod, at lejer havde fraflyttet det lejede i utide i strid med lejelovens regler og ophævede lejemålet. Østre Landsret kom frem til, at forholdet ikke var hævebegrundende, da lejemålet ikke var gjort betinget af at begge lejere beboede lejemålet.

Retsgrundlag

 Lejeloven § 182, stk. 1, nr. 4 (tidligere § 93, stk. 1, litra d):

”Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde, jf. dog § 183 […]

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.”

Sagens faktum

Juni 2014: Lejer 1 og lejer 2 indgår tidsbegrænset lejeaftale med U. Begge står på lejekontrakten. L får ved dom tilsidesat tidsbegrænsning og får tillige huslejenedsættelse. Det fremgår af lejeaftalens særlige vilkår at: “Lejer er forpligtet til at tilmelde sig folkeregisteret og tilmelde sig forsyningsselskaber”.

September 2018: Lejer 2 ønsker at blive skrevet af kontrakten mhp. Fraflytning – udlejer afslår.

August 2019: Lejer 1 spørger udlejer om lejer2 må fraflytte adressen. –udlejer afslår og siger at lejemålet I så fald skal opsiges.

August 2020: Lejer 1 indgiver bytteanmodning. Det kommer frem at lejer 2 er fraflyttet

Oktober 2020: Udlejer ophæver lejemålet med påstand om at det er fraflyttet I utide.

 Boligrettens flertals begrundelse

 ”Dommer … og boligdommer 1 udtaler: Lejelovens § 93, stk. 1, litra d [nuværende § 182, stk. 1, nr. 4 -red.], giver udlejer adgang til at ophæve lejeaftalen, hvis lejer fraflytter lejemålet i utide. Vi finder, at bestemmelsen hverken efter sin ordlyd eller forarbejder giver hjemmel til ophævelse i den foreliggende situation, hvor kun den ene lejer, sagsøgte L2, er fraflyttet, og hvor lejemålet således ikke er efterladt tomt.

Vi bemærker i den forbindelse, at lejeloven er en social beskyttelseslov, og at der derfor må stilles skærpede krav til hjemlen til ophævelse af lejeforholdet.

Ophævelsen vil herefter alene være berettiget, såfremt det ved indgåelsen af lejekontrakten måtte have stået de sagsøgte klart, at det var en betingelse, at de begge beboede lejemålet. sådan betingelse er ikke direkte anført i lejekontrakten, og vi finder, at det anførte om pligten til tilmelding i folkeregisteret ikke - med den klarhed, der må kræves til en betingelse relateret til udlejers ophævelsesadgang - kan anses som en tilstrækkelig klar tilkendegivelse fra sagsøgeren om, at begge de sagsøgte skulle bebo lejemålet”.

Landsrettens begrundelse

 ”Landsretten finder som byrettens flertal, at bestemmelsen i lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4 (tidligere § 93, stk. 1, litra d), hverken efter sin ordlyd eller forarbejder giver udlejer adgang til at ophæve en lejeaftale alene som følge af, at en af flere lejere fraflytter lejemålet.

Landsretten finder endvidere, at det ikke ved den indgåede lejeaftale eller i øvrigt forud for ophævelsen heraf med den fornødne klarhed er tilkendegivet L1 og L2, at det er en betingelse for opretholdelse af lejemålet, at det bebos af dem begge, således at den enes fraflytning af lejemålet kan berettige udlejer til at ophæve lejemålet som sket.

Landsretten tiltræder derfor, at ophævelsen af lejeaftalen ikke var berettiget”

Kommentar og konklusion

Dommens resultat er ikke overraskende, da sagens udfald stemmer fint overnes med den juridiske teori på området Se fx Karnovs noter herom:

"Er der lejet ud til flere lejere i forening og er en eller flere af disse fraflyttet, beror det på en konkret vurdering af, hvad der er aftalt, og om en eller flere lejeres fraflytning kan indebære, at lejeaftalen kan ophæves. Udgangspunktet er, at udlejeren ikke kan hæve lejeaftalen, hvis lejemålet ikke er helt fraflyttet, men fortsat bebos af en af lejerne. Den eller de fraflyttede lejere hæfter stadig for lejebetaling m.v., så længe de fortsat står på lejekontrakten, og lejeaftalen som sådan ikke er bragt til ophør.” -Landsdommer Claus Rohde i Karnovs noter til LL § 182, stk. 1 nr. 4 (2022) note 878.

 Det er værd at bemærke, at landsretten på karakteristisk vis tillægger lovens forarbejder stor vægt (se som yderligere eksempel TBB.2023.76Ø, hvor landsretten fortolker imod lovens ordlyd, men til fordel for forarbejdernes angivelse af lovens hensigt).

Sagen understreger, at der skal en meget klar aftale til, før det er anset for aftalt mellem parterne, at blot én af kontraktparternes fraflytning medfører, at lejemålet kan ophæves. Det var således ikke tilstrækkeligt, at henvise til ordlyden af de særlige vilkår i den indgåede kontrakt: “Lejer er forpligtet til at tilmelde sig folkeregisteret […]”

Den fraflyttede lejer (lejer 2) har dog ikke krav på at blive skrevet helt ud af kontrakten og overfor udlejer  hæfter hun stadigvæk solidarisk med den ikke-fraflyttede lejer (lejer 1).

Bemærk at i det omfang, at situationen falder ind under lejelovens ufravigelige regler, så er det naturligvis stadigvæk loven, der trumfer aftalen. Dette er relevant, hvis et husstandsmedlem ønsker at fortsætte lejeforholdet efter hovedlejerens død, plejehjemsophold, skilsmisse eller samlivsophør jf. LL §§ 163- 166.

Bemærk at denne sag ikke er ført som et spørgsmål om samlivsophør jf. LL § 166.

 Endeligt så er det værd at bemærke, at der i lejeaftaler med flere lejere på kontrakten kan forekomme udfordringer, da udgangspunktet må være, at alle kontraktparter har krav få tilsendt meddelelser, varslinger, indkaldelser etc.

Se fx U.2022.4 H / TBB2022.41, hvor Højesteret fandt, at en varetægtsfængslet lejer (lejer 1) ikke kunne opsiges, da opsigelsesskrivelsen ikke kom frem til ham (i fængslet -hvor boligorganisationen vidste at han var), også selvom opsigelsen var kommet frem til hans samlever (lejer 2).

Det er ligeledes bredt antaget i den juridiske teori, at fx alle lejere på kontrakten skal stå inde for at føre en sag for nævn eller domstol, da der skal være det nødvendige procesfællesskab.

Både lejere og udlejere skal derfor holde tungen lige i munden, når der føres sager med flere lejere på kontrakten.

(Østre Landsrets dom blev afsagt d. 13. september 2022 med sagsnummer BS-41578/2021-OLR. Dommen er trykt i UfR.2022.4507 Ø og i TBB2022.960 Ø).