Udlejer ville have 200.000 kr for et fældet træ
lnja Nielsen i Søborg fik nedsat sin husleje og 50.000 kr. tilbage, fordi hun gik til LLO og huslejenævnet. Men så fik hun pludselig en stævning og et erstatningskrav på 211.000 kr. for et fældet træ.
I to år hørte Inja ingen protester om et træ, hun havde fældet i haven til det hus hun lejer i Søborg. Da hun så gik til LLO for at få sin husleje nedsat ved huslejenævnet, kom der pludselig en stævning med erstatningskrav for det fældede træ på intet mindre end 211.000 kr.
Lejeren vandt
Nu har boligetten i Glostrup i fuld enighed afgjort sagen til Inja Nielsens fordel. Udlejerens krav om erstastning for en 8 meter høj thuja blev afvist. Det samme blev udlejerens krav om en lejeforhøjelse på 1.500 kr. pr. måned. Han og hustruen skal nu i stedet betale 50.000 kr. i sagsomkostninger plus tilbagebetale et større beløb i for meget betalt husleje til Inja. Det drejer sig om andre ca. 50.000 kr.
”Nedslidt og dårligt vedligeholdt”
Inja Nielsen bor i en 2-værelses lejlighed på 67 kvm. i et dobbelthus med en lille have og to kælderrum. Hun flyttede ind d. 1. januar 2014 og accepterede en husleje på 8.500 kr. pr. måned. I 2018 fik hun LLO’s hjælp til at indbringe huslejens størrelse for huslejenævnet. Samtidig krævede udlejeren en forhøjelse af lejen til 9.500 kr – et krav, der dog blev trukket tilbage.
I Maj 2018 nedsatte nævnet lejen til 7.000 kr. Huslejenævnet konstaterede i sin afgørelse, at 8.500 kr. pr. måned excl. forbrug ”væsentlig overstiger, hvad der betales for tilsvarende lejemål” og fandt iøvrigt huset fra 1933 ”nedslidt og dårligt vedligeholdt”. Det var denne afgørelse, udlejeren indbragte for boligretten i Glostrup. Men nu medfulgte pludselig et kæmpestort erstatningskrav for det fældede træ. Beløbet 211.000 kr. er baseret på et tilbud fra Birkholm Planteskole i Nordsjælland om genplantning. Tilbudet blev fremlagt af udlejer under sagen og indgår i sagsakterne. Et andet tilbud fra en anden leverandør lød på 143.700 kr.
Omkring huslejens størrelse kom boligretten til samme resultat som huslejenævnet, altså 7.000 kr. pr. måned.
Opdagede ikke fældningen!
Thuja-træet fyldte meget i den lille have og tog også meget sol og havde en omkreds af 2-3 meter. Retten fandt det ikke godtgjort, at lejeren havde indgået en mundtlig aftale med udlejeren eller ej om fældningen, der skete i sommeren 2016. Der var fuldstændig modstridende forklaringer i retten om dette spørgsmål. Men boligretten fastslår i sin dom, at lejeren må have haft grundlag for at antage, at udlejeren var indforstået med fældningen. Der henvises i denne forbindelse både til et vidne, der overhørte en samtale herom, men også til, som det skrives i dommen: ”at krav om erstatning af træet først blev rejst mere end to år efter, at træet var blevet fældet og efter at sagen om lejens størrelse af lejeren var indbragt for huslejenævnet”.
Retten findet det direkte ”mindre sandsynligt”, at udlejer først opdagede, at det 8 meter høje træ var væk under huslejenævnets besøg 1 1/2 år efter fældningen.
Advokaten: Det VAR aftalt
Lejerens advokat, Henrik Palmkvist, København, siger til Vi lejere om den høje pris på genplantning af et tilsvarende træ:
”Jeg tror ikke, at man kan anfægte prisen. Det er ikke bare ”lige til” at flytte så stort et træ fra en have til en anden. Men det principielle spørgsmål i sagen var efter min opfattelse: Er det rimeligt at pålægge lejeren så stor en erstatningspligt for det tilfælde, at hun ikke kunne bevise, at hende og udlejer faktisk havde aftalt, at hun kunne fælde træet? - for det VAR aftalt. Bevisbyrden var umulig at løfte for min klient, idet aftalen var kommet i stand som følge af løbende mundtlige drøftelser om emnet. Boligretten kunne derfor være nået frem til, at hun var erstatningsansvarlig, men det vanskelige spørgsmål var i så fald med hvilket beløb – for kr. 211.250 virker helt absurd og dybt urimeligt. Retten kom frem til, at min klient ikke var erstatningsansvarlig, da udlejer – heldigvis – bekræftede, at der havde været løbende drøftelser om fældning af træet, og lagde til grund, at min klient derved var bragt i den tro, at udlejer var indforstået med fældning af træet. Havde fældningen været rent hærværk fra lejerens side som følge af eksempelvis ”vredesudbrud mod udlejer”, var hun nok ifaldet erstatningsansvar – og formentlig også med alle kr. 211.250.
Husk: Skriftlig samtykke
Sagen viser vigtigheden af, at man som lejer sikrer sig (skriftlig) samtykke fra udlejer vedrørende dispositioner af væsentlig og større økonomisk karakter, idet udlejer i modsat fald kan drage fordel heraf, hvis det gode samarbejde mellem udlejer og lejer pludselig ophører som følge af uoverensstemmelser. I denne sag var det uenighed om lejens størrelse, som gjorde, at der opstod uoverensstemmelser mellem parterne, og udlejer har fra uoverensstemmelsernes start gjort alt, hvad der står i deres magt for at presse min klient ud af lejemålet”.
Ny udvikling
Udlejeren er et aktieselskab ved navn DM Technics A/S, der arbejder med finansiel formidling og har kontor i Hellerup. Ægteparret bag, Inge og Dennis Madsen, har – efter det eklatante nederlag i boligretten – ikke anket sagen. Til gengæld er der nu en helt ny udvikling.
Sidste: Nu skal lejeren presses ud
”Nu skal hun åbenbart presses ud med andre midler”, siger advokat Henrik Palmkvist om den allerseneste udvikling i sagen. Den er, at udlejer, som er et aktieselskab, har overdraget ejendommen til datteren af selskabets ejer, hvorefter datteren har opsagt Inja Nielsen med den begrundelse, at hun selv vil bo i huset. Det er en opsigelsesmulighed, som aktieselskabet ikke havde, men som nu er muliggjort af overdragelsen”.
Uoverensstemmelserne fortsætter derfor med en ny sag i boligretten, der vedrører opsigelsens berettigelse. Henrik Palmkvist er ikke i tvivl om hensigten bag opsigelsen: ”Den er efter min opfattelse med al sandsynlighed proforma”, siger han.
”Jeg skal presses og stresses”
Og lejeren i huset er enig. ”Jeg tror ikke, datteren skal bo her. Jeg kender hende, hun har boet i huset før, og hun bryder sig slet ikke om huset. Nej, hendes forældre er blevet trætte af mig, fordi en ejendomsmægler har fortalt dem, at de kan få 12.000 kr. i husleje. De kører et højt konfliktniveau, fordi de altså kan! Men det er da smadderærgerligt og også lidt morsomt, at de laver så mange krumspring. Jeg burde bare pakke mine ting og flytte, men jeg har ikke mulighed for at betale de høje priser mange steder i byen. Nu skal jeg åbenbart både presses og stresses. Men når de kører tingene på denne måde, så sætter jeg hælene i”, siger Inja.