Ulovligt: Udlejere kræver for store forhøjelser

Den 1.juli 2015 blev lejeloven ændret, således at det ikke længere er lovligt at aftale, at huslejen skal stige med et bestemt beløb på et bestemt tidspunkt - den såkaldte trappeklausul. I stedet kan man aftale, at lejen skal reguleres efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. I LLO Hovedstaden har vi på det seneste fået mange henvendelser, fordi nettoprisindekset er det højeste i mange år.

Ikke lovlig

Vi i oplever dog, at der i flere lejekontrakter – både i aftaler før og efter 1. juli 2015 – står skrevet, at lejen er reguleret efter nettoprisindekset, men at den som minimum skal stige med f.eks. 2 pct. Denne kombination af nettoprisindekset og trappeklausul er dog ikke lovlig, hvilket kan betyde, at udlejer foretager ulovlig regulering af huslejen, og at du derfor skal have penge tilbage.

Hvad er nettoprisindeks?

Nettoprisindekset beregnes af Danmarks Statistik og bruges til at regulere priser og andre betalinger, så de følger den generelle økonomiske udvikling i samfundet. Nettoprisindekset opgøres på baggrund af ca. 25.000 priser for almindelige forbrugsvare og tjenesteydelser. Nettoprisindekset offentliggøres hver måned. Man kan finde udviklingen af nettoprisindekset inde på Danmarks Statistik hjemmeside: www.dst.dk De seneste år har stigningen været meget lav, men er begyndt at stige igen på grund af prisudviklingen i samfundet.

Hvornår må udlejer regulere efter nettoprisindekset?

Hvis udlejer ønsker at regulere huslejen efter nettoprisindekset, skal det fremgå tydeligt af lejekontrakten. Du kan se, om huslejen er reguleret efter nettoprisindekset i lejekontraktens § 11 ”særlige vilkår”. Det skal fremgå hvilken måned der anvendes, f.eks. oktober. Hvis det står i lejekontrakten, behøver udlejer kun at give skriftlig meddelelse om, at huslejen stiger uden nogen varslingsperiode. Oftest meddeler udlejer i midt november/december, at lejen kommer til at stige den 1. januar i det nye år. Hvis man ønsker at undersøge den procentvise stigning for at tjekke, om udlejer har gjort det korrekt, skal man først se, hvilken indeksperiode, der står i lejekontrakten. Derefter skal man tjekke indekstallet for sidste og det nuværende år på Danmarks Statistiks hjemmeside. Så sætter man tallene ind i denne formel:

(gammel indeks - ny indeks) / gammel indeks *100

Eksempel på stigning for indeks måned oktober:

2020 tal: 104 2021 tal: 106,7 (106,7-104) / 104 * 100 = 2,6 pct.

Kombination af nettoprisindeks og trappeleje

Problemet opstår dog i det tilfælde, hvor udlejer - forhåbentlig af uvidenhed - prøver at kombinere nettoprisindekseringen med en fast stigning, dvs. trappeleje.

Lad os tage udgangspunkt i eksemplet ovenfor. Udlejer kan godt regulere huslejen efter nettoprisindekset, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Udlejer kan dog ikke samtidig aftale, at huslejen som minimum stiger med en bestemt procentsats.

Spørgsmålet er så, om udlejer har ret til at opkræve lejeforhøjelsen? Her er retspraksis meget klar og fastslår, at vilkåret bortfalder i sin helhed. Udlejer kan derfor hverken opkræve stigningen efter nettoprisindekset eller den faste minimum procentstigning.

Hvis din lejekontrakt indeholder dette vilkår, og du er blevet opkrævet den ulovlige stigning, har du ret til at få disse opkrævninger tilbage. Du kan dog maksimalt få 3 års opkrævninger tilbage, da det er omfattet af almindelige forældelse på tre år. Din leje skal desuden sættes ned til startlejen, hvilket får betydning fremadrettet.

Der er dog den mulighed, at lejer kan miste sin ret til tilbagebetaling og nedsættelse af lejen på grund af passivitet, hvis der går lang tid fra aftalens indgåelse til at lejer reagerer. Der er imidlertid ikke nogen praksis på området endnu, og det er derfor indtil videre en teoretisk diskussion.