Undgå skriftlige aftaler i forbindelse med fraflytning

Pas på med at skrive under på aftaler, som udlejer præsenterer dig for. Lad være med at acceptere udlejers krav over mail og sms. Du risikerer at blive juridisk forpligtet. 

Desværre kommer mange lejere galt af sted, når de fx skriver ja, OK eller sætter deres underskrift på aftaler, som udlejer sender eller præsenterer dem for.  

Mange huslejenævn anser lejers accept eller underskrift for juridisk bindende. 

Det bliver stadig mere almindeligt, at lejere ved en fejl kommer til at indgå skriftlige aftaler med udlejere inden, at det lovpligtige fraflytningssyn er afholdt. Det gælder både store og mindre private udlejere, hvor aftalerne ofte laves spontant — endda i døren ved nøgleoverlevering, eller meget uformelt på sms og mail.  

Men pas på med at skrive under, eller sende et OK eller ja, for du risikerer at blive juridisk forpligtet af aftalen. Også selv om det blot er digitalt, fx på sms eller mail.  

Aftalerne kan indebære, at lejeren accepterer bestemte beløb, erkender skader eller godkender istandsættelsesarbejde, uden at lejemålets stand er blevet vurderet objektivt. 

Kvitter kun for modtagelse 

LLO ser et stigende antal fraflytningsrapporter med kun ét underskriftsfelt. Her har lejeren kun mulighed for at skrive under på, at hun er enig i indhold og omfang. Rapporterne mangler ofte et ekstra felt, hvor lejer kun kvitterer for modtagelsen. I det tilfælde, at der kun er et felt, kan du selv skrive: Jeg kvitterer kun for modtagelsen, men ikke for indholdet.

Flere huslejenævn anser lejers underskrift som bindende, hvilket kan give udlejer frit spil til at kræve istandsættelsesudgifter. Så pas nu på med at skrive under.

Husk: Du er ikke juridisk forpligtet til at underskrive fraflytningsrapporten, og du bør ikke skrive under, hvis du er uenig i dens indhold. Du kan dog kvittere for modtagelsen, men ikke mere. 

Eksempel 1: Aftale om fast pris for maling 

Aftaletekst: 

"Lejer og udlejer er enige om, at lejemålet skal males ved fraflytning. Lejer accepterer at betale et fast beløb på 4.500 kr. til dækning af malerarbejdet. Beløbet opkræves uanset det faktiske omfang af arbejdet og uden yderligere dokumentation." 

Problematik: 

• Lejer binder sig til en pris uden at kende lejemålets faktiske stand. 

• Der er ingen garanti for, at arbejdet bliver udført korrekt eller overhovedet. 
• Beløbet kan overstige, hvad der ville være rimeligt efter et objektivt syn.

Problemet med forhåndsaftaler 

Når lejere indgår skriftlige aftaler før fraflytningssynet, opstår der en række retlige og praktiske problemer: 

• Manglende dokumentation: Lejeren accepterer istandsættelsesudgifter uden at have en objektiv vurdering af lejemålets stand. 

• Uforholdsmæssige krav: Udlejer kan fremsætte krav om istandsættelse, som ikke nødvendigvis er berettigede, og lejeren har allerede bundet sig. 

• Begrænset indsigelsesret: Når lejeren har underskrevet eller skriftligt accepteret en aftale, kan det være vanskeligt at gøre indsigelse, selv hvis kravene senere viser sig at være urimelige. 

Eksempel 2: Aftale om at udlejer beholder depositummet 

Aftaletekst: 

"Lejer og udlejer er enige om, at udlejer beholder hele depositummet på 9.000 kr. som betaling for istandsættelse. Udlejer frafalder samtidig retten til at fremsætte yderligere krav mod lejer." 

Problematik: 

• Lejer mister muligheden for at få depositummet tilbage, selv hvis der ikke er behov for istandsættelse. 

• Der er ingen dokumentation for, hvad pengene skal bruges til. 

• Hvis udlejer senere fremsætter krav, kan lejer stå svagt, da aftalen kan tolkes som bindende af nævn. 

Fraflytningsrapportens indhold og underskrift 

Et særligt problem opstår, når fraflytningsrapporten kun indeholder muligheden for at underskrive, at man erklærer sig enig i indholdet og omfanget af arbejdet. I fraflytningsrapporter ved privat udlejning fremgår der oftest ingen beløb. De kommer først med flytteopgørelsen. En underskrift giver derfor næsten udlejer en blankocheck til at kræve, hvad han vil i istandsættelsesudgifter, uden at lejeren har mulighed for at overskue, hvilke beløb hun accepterer på forhånd.   

• Underskrift: Hvis rapporten ikke indeholder et felt, hvor man kun kvitterer for modtagelsen, bør man selv tilføje det til rapporten ved fx at skrive: Jeg kvitterer kun for modtagelsen, men jeg er ikke enig i indholdet og omfanget af arbejdet. 

• Manglende retspraksis: Der findes endnu ikke klar retspraksis, der fastslår, om sådanne underskrifter er bindende. Alligevel anser flere huslejenævn dem som gyldige aftaler. 

• Risiko for tab: Lejeren risikerer at hæfte for udgifter, som kunne være undgået, hvis ikke man havde lavet forhåndsaftaler, eller underskrevet en rapport hvor man erklærer sig enig i indholdet og omfanget af arbejdet.