Vandskade i min lejebolig

– Hvad har jeg (ikke) ret til?

Først og fremmest: Kontakt hurtigst muligt til din udlejer - og også gerne LLO.

Skulle uheldet være ude og rammes dit lejemål af vandskade, melder det første spørgsmål sig: Hvem skal fikse det, mig eller udlejer?

Som lejer har du anmeldelsespligt - uanset hvem eller hvad, der forårsager vandskade i dit lejemål. Om det er overboens vandrør, der springer, eller om taget er utæt grundet udlejers manglende vedligeholdelse, er du som beboer af lejemålet nærmest til at opdage problemet. Derfor skal du hurtigst muligt orientere din udlejer, hvis du f.eks. skulle opdage, at der drypper vand fra loftet i din lejlighed.

Genhusning

Herefter skal udlejer snarest gå i gang med at udbedre skaden. Et sådant arbejde kan vise sig at være omfattende, hvor hele dele af lejemålet vil blive ubeboeligt, mens arbejdet står på. Her støder vi på næste problemstilling: Har jeg som lejer ret til at blive genhuset?

Det korte svar er nej. Lejeloven, der gælder for alle private lejeboliger, indeholder ikke nogen regel, der garanterer lejeren genhusning - hverken i tilfælde af vandskade eller andre lignende situationer. Det forhindrer selvfølgelig ikke udlejer i af egen drift at tilbyde dig et andet sted at bo midlertidigt, og visse indboforsikringer dækker genhusning, så det er altid en god idé at kontakte dit forsikringsselskab herom. Men lejeloven giver dig ikke ret til genhusning.

Økonomisk kompensation

At arbejdet er omfattende og besværligt rejser ofte det sidste spørgsmål: Har jeg ret til en økonomisk kompensation?

Ifølge lejelovens § 95, stk. 2 har lejer krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes brugsværdi for lejeren. Ifølge denne regel er der altså mulighed for en økonomisk kompensation. Reglen siger dog ikke noget konkret om, hvilke mangler der giver ret til et afslag og heller ikke noget om, hvor stort afslaget i så fald skal være. Det afhænger derfor af en konkret vurdering af den pågældende vandskade.

Skulle vandskaden være så omfattende, at lejemålet er ubeboeligt, må udgangspunktet være et afslag på 100 % af lejen for hele den periode, hvor man ikke kan opholde sig i lejemålet. Er det derimod kun dele af lejemålet, der påvirkes af vandskaden, skal det vurderes, hvor værdiforringende skaden i så fald er.

Vigtige overvejelser

I første omgang skal man rette sit krav mod udlejer. Her er der aftalefrihed forstået på den måde, at det står lejer og udlejer frit for at aftale, hvor stort et afslag lejer skal have. Men hvis udlejer ikke ønsker at indgå sådan en aftale, skal sagen tages videre til boligretten. Med andre ord skal du stævne din udlejer og føre en egentlig retssag. Det er derfor vigtigt at gøre sig nogle overvejelser om, hvorvidt det procesøkonomisk kan svare sig at gå videre med sagen – både i forhold til den tid men også de penge, der skal bruges på sådan en retssag.

Er lejemålets værdi forringet?

Skulle sagen ende for retten, skal der som gennemgået ovenfor foretages en vurdering af skadens omfang, herunder om lejemålet er beboeligt. Denne vurdering er objektiv forstået på den måde, at der alene kigges på, om manglen faktisk er værdiforringende og altså ikke på din subjektive oplevelse heraf. Reglen indeholder ikke et krav om, at manglen skal være væsentlig, men lejer skal bevise, at den pågældende vandskade har forringet lejemålets værdi. Det kan f.eks. være ved, at vandskaden påvirker lejemålets vigtige rum, altså køkken eller bad. Videre vil der blive kigget på f.eks. hvor hurtigt udlejer reagerede på lejers anmeldelse af vandskaden samt eventuelle gener forbundet med selve udbedringen.

Afslag og genhusning

Får man medhold i sådan en sag, vil det forholdsmæssige afslag skulle gives, indtil udbedringen har fundet sted, altså fra vandskadens opståen og indtil håndværkerne er færdige med arbejdet. Har du genhuset dig selv, fordi lejemålet var 100% ubeboeligt, kan der også gives erstatning for differencen mellem din normale husleje og huslejen i genhusningsboligen, hvis sidstnævnte har været højere. Derudover kan der gives erstatning, hvis vandskaden tillige har ødelagt noget af dit indbo.

Har dit lejemål været ramt af vandskade eller andre mangler, er du naturligvis velkommen til at kontakte LLO for at få vores vurdering af, om du har krav på et forholdsmæssigt afslag.